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首批公募REITs正在路上

“好买说:最近,公募REITs这个名词越发频繁的活跃在公众的视线中,虽首批项目尚未落地,但是市场热度已经相当高涨。其实,从2019年开年以来,中国的公募REITs试点就已经开始频繁的被各级监管部门所提及,而2020年以来,证监会、交易所和证券业协会都已经发布了相关试行办法和指引,各发行人和承销商也都在摩拳擦掌积极备战,…… .....

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好买说:

最近,公募REITs这个名词越发频繁的活跃在公众的视线中,虽首批项目尚未落地,但是市场热度已经相当高涨。其实,从2019年开年以来,中国的公募REITs试点就已经开始频繁的被各级监管部门所提及,而2020年以来,证监会、交易所和证券业协会都已经发布了相关试行办法和指引,各发行人和承销商也都在摩拳擦掌积极备战,准备迎接这个即将到来的大市场,首批公募REITs正在路上。

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基础设施公募REITs的发行意义

REITs的本意为房地产投资信托基金,是以发行股票或收益凭证的方式募集投资者的资金,由专门管理机构进行不动产投资和运营,并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。REITs的底层资产要求可以产生稳定的现金流,目前在国外REITs底层资产有商业物业、写字楼、长租公寓、公共基础设施等。但是此次,中国试点公募REITs的突破口是基础设施REITs,并没有选择商业地产进行。

为何如此,可以从以下几个方面来分析:

1 风险较低:

以基础设施作为突破口比较符合目前中国的国情。中国是基础建设的大国,一直以来,基础设施都是我们引以为傲的重点发展领域,目前主要以政府和国有企业主导进行,优质的基础设施资产能够在较长时间内产生比较稳定的现金流。而目前中国的商业地产发展则面临着调整的关键期,写字楼、长租公寓等商业地产负面事件频发,监管难度较大,从风险角度来说,确实应该以基础设施作为公募REITs的突破口。

2 储备量大:

经过多年发展,目前我国的基础设施建设存量规模可观,适合发展公募REITs的资产也很多。目前我国存量的类REITs项目已经有4000多亿,而根据众多机构的估计,基础设施公募REITs未来有可能发展成为全球最大的市场之一。

3 引导意义:

自今年疫情爆发以来,基础设施的建设也成了振兴经济的定海神针,发展“内循环”的概念也已被定为基调。但是在基础设施建设的同时,又要防止出现之前曾经出现的资金“大水漫灌”现象,借助资本市场引入社会资本参与就显得更为重要。引入基础设施公募REITs有利于缓解地方债务问题,政府减少了压力可以将资金用到其他重要方面,减少重资产的压力,提高经营管理的效率。

另外,目前本次试点的基础设施从定义上来说是广义的,还包括了仓储物流、数据中心、科技产业园区等,在国家对5G等高新领域发起全面冲击的时代,这无疑也是相当具有正面意义的。

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目前的监管方向

10月16日,北京地方金融监督管理局、北京市发展改革委和北京证监局共同主办北京市 2020 年基础设施 REITs 产业发展大会,东城区政府和中金公司承办。北京市、证监会、发改委、北京证监局、上交所、深交所等领导出席了会议,会上各领导都发表了对于北京市未来公募REITs发展的看法。

全部总结起来有三点,一是从宏观上看,公募REITs可以给市场注入巨大活力,对于国家经济发展是利国利民的大事、好事,是北京市的经济高质量发展的新战略工具,为盘活存量资产开拓了新渠道,促进了北京资产管理行业的发展,发展公募REITs势在必行;二是从供给端来看,北京市将会拿出优质资产来支持公募REITs项目,重点打造若干支优质项目,并且呼吁各地方政府也能响应号召拿出优质资产,甚至是整合当地资源,加强引导,对于能够上马的项目,“扶上马,送一程”,给资产创造合规条件,帮助完成相关手续;三是从风控端来看,完全陌生的领域必将带来新的风险,监管机构需要摸着石头过河,对于新领域的监管会加强沟通和引导,完善相关交易机制设计,并及时总结试点经验,有序推进首批REITs试点项目的落地。从政策面来看,各部门和各级政府都为公募REITs的发行敞开了大门。

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尚未解决的难题

但是不得不看到,公募REITs是否真的能开启一个万亿级别的大市场,是否真的能够给市场注入活力,还存在着一些尚未解决的问题。

首先,以基础设施为底层资产的公募REITs,应当具备期限较长、透明度较高、流动性较好等优势,目前正在申报的首批项目确实具有这些优势,但是可能大多数有融资需求的基础设施收费项目都没有这些特性,可能无法成为公募REITs的底层资产。在首批项目落地、新发REITs热度过后,真正具有稳定且持续的现金流的项目,在资本市场上融资渠道相当通畅,是否愿意利用REITs完成融资,值得观察。

其次,既然是试点,那么就代表着是一种新生事物,市场的机构争先恐后的在冲击一个复杂的新生项目的“头等舱”,必然会带来一些恶性竞争,而根据目前市场反馈,公司在申报项目的时候,需要跟多个部门一对一的沟通,制度化的申报流程有待各机构和部门磨合。

最后,公募REITs项目是需要长期经营的,在首批项目落地之后,运营管理上的实际管理责任应当如何设定、如何划分、如何考核,运行中面临的税务征收问题将如何解决,都是公募REITs长期发展中需要解决的问题。

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部分目前在申报的项目

目前在申报的项目已经多达二三十个,明确披露标的资产的公司也已有不少,有污水处理、软件园区、发电设施、铁路等。

1 首创股份拟选取以深圳首创水务有限责任公司持有特许经营权的深圳市福永、燕川、公明污水处理厂 BOT 特许经营项目、合肥十五里河首创水务有限责任公司持有特许经营权的合肥市十五里河污水处理厂 PPP 项目为标的资产进行基础设施公募 REITs 的申报发行工作。

2 东湖高新拟开展公开募集基础设施公募REITs 的申报发行工作,拟选取的标的资产为武汉软件新城1.1 期产业园项目,项目位于武汉市东湖新技术开发区花城大道9 号。

3 渤海股份以其全资子公司天津市滨海水业集团拟以其持有的部分项目作为入池资产,开展公开募集基础设施证券投资基金的申报发行工作。

4 首钢集团将以鲁家山生活垃圾焚烧发电项目作为基础资产申请国家公募REITs第一批试点,鲁家山项目为世界单体一次投运规模最大的垃圾焚烧发电厂之一,是北京市垃圾减量化、资源化、无害化处理及可再生能源焚烧发电的环境保护工程。主要负责焚烧处理石景山、丰台、门头沟和西城的一部分垃圾,发电并入华北电网。

5 国家铁路集团初步选择了铁路线中优质资产先行开展REITs试点,分别为三条铁路线:沪汉蓉铁路湖北段,粤海铁路轮渡、广珠城际铁路。

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