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过度关注印未来,更应该看见全城及背后的趋势 | 房叔说

|PART1要说近期哪个楼盘最火,东原印未来一定当仁不让,疑似多套房源高价成交,个别房源疑似成交单价超过9万,与我们印象中的未来科技城房价水平存在明显的偏差。加之未来科技城在杭州楼市中一向是自带流量光环的存在,要关注度有关注度,要流量有流量,于是印未来疑似高价成交受到各大媒体纷纷报道。结果自然是一边倒的口诛笔伐,“又是 .....

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|PART1

要说近期哪个楼盘最火,东原印未来一定当仁不让,疑似多套房源高价成交,个别房源疑似成交单价超过9万,与我们印象中的未来科技城房价水平存在明显的偏差。加之未来科技城在杭州楼市中一向是自带流量光环的存在,要关注度有关注度,要流量有流量,于是印未来疑似高价成交受到各大媒体纷纷报道。结果自然是一边倒的口诛笔伐,“又是炒房客、ABC单套路”,各大媒体文章留言的读者恨不得把推高房价的炒房客“生吞活剥”。那印未来成交价一路高涨真的就是炒房客的锅吗?在印未来以及未来悦疑似大规模高价成交前,我其实就已经写过一篇关于未来科技城二手房选择建议的文章。在文内,我相对详细的表述了个人关于未来科技城二手房价的看法,按照杭州区划调整前的未来科技城二手价格体系,我给出了未来科技城几乎就是杭州楼市中最大的洼地的观点。

5万+的核心区房价不管怎么对比同纬度、同能级的板块,未来科技城的二手次新房价都不算高,板块也有着极为强劲的后劲,以及预期内后期几乎不间断的利好爆点,这个价格是肉眼可见有性价比的。说到这里是不是很多读者,特别是预算不算高,也没能赶上未科的读者会很疑惑,你这种观点难道不就是助推房价吗?但我要说的是,其实并非如此。房价上涨绝非谁可以轻易推起来的,一切市场的变化最重要的推力一定是供需以及城市发展。发展才是硬道理,有发展,有强劲的成长动力,板块才有成长的空间以及预期,也才能够催生出购房需求。没有需求,没有预期,再好的房子价格也涨不上去。这也就是为什么许多三四线城市的核心区,城市界面、配套完全不输于大城市的绝大多数非核心区域,但价格就是难以跟上大城市的原因。没有需求,没有预期,供应又足够充裕的情况下,价格再低也是炒不起来的。

道理其实非常简单,如果房价是可以炒起来的,那么去炒作长沙、重庆这类低价城市收益不是更高吗?成本也远低于东部大城市。

显然脱离了供需、发展预期的炒作都是最终大概率失败的,新房天量供应的长沙、重庆不知道葬送了多少试图炒作楼市的外来资金,或许只有这些失败的投资客才能深刻的明白这个道理。而我们看好一个板块,出一篇推文的目的基本都是为了读者更好的理清楚杭州楼市,以作出正确的符合自身需求的购房决策。我们也从不预测某某板块能够涨到什么程度,这类算命式的预测基本没有意义,楼市和土地政策、楼市政策以及金融政策关系密切。一个重大政策转向就能很大程度影响楼市的基本面。比如土地政策,假如土地政策全面转向,放开大城市土地供给,特别是住宅土地供给,楼市大概率就将应声而下,甚至中国大城市的居住形态都会发生革命性的变化。政策不可测,价格自然也不可能长期被预测。再回到印未来的疑似高价成交的案例。

|PART2

过度关注印未来,更应该看见全城及背后的趋势 | 房叔说


当我们都被高价、炒房这些词汇冲击、蒙蔽的时候,有没有想过高价成交的背后逻辑是什么?又代表了怎样的一种趋势?既然高价成交不是炒作资金简单能够推动的,那么为什么有需求会高价去接盘,为什么能卖到这么一个看似很高的价格呢?是不是和未来科技城强大的板块成长预期,华润系重磅商业落地,乃至各大产业巨头落地有关呢?我想这两个一定是强相关的,一个在快速成长中,且供给严重不足的板块房价不涨也难。但大多数人可能都忽视了这些,可能只记得未来科技城是绕城外的羊锅村,偏于一隅的杭州郊区,卖到这个价格就是炒作。当我们被情绪所左右,被舆论所左右,而不能独立思考事件背后的本质,被人牵着鼻子走,往往就意味着错失了看懂一个板块发展趋势的机会,在某种意义上更错失了人生的机遇。如果我们结合杭州目前的楼市价格体系、城市格局的变迁,以及未来科技城所被赋予的省市战略意义,或许你会对印未来疑似高价成交看得更加清楚且理性一些。

昨天,我无意中看到了一张杭州房价的排行表格,这张表格上榜的楼盘一共有98个,最后一名是龙湖春江天玺排屋,单价92295元/㎡。这张表格的数据当然不是绝对的准确,部分楼盘的价格存在一定的上下偏差,但也可以一定程度比较精准的反映出杭州房价的现实状况。杭州单价9万以上的楼盘已经超过100个,是不是很吃惊?这张表格还能看到几个有意思的变化,钱江新城、奥体、申花等新兴板块的高价楼盘已经逐渐超过了杭州的传统核心城区武林、湖滨、黄龙等。奥体等后来新秀迎头赶上,和钱江新城的差距还快速缩小,一江两岸的核心区价值趋同基本成为不可逆转的趋势。新城超越老城、新兴核心区域追赶成熟区域,这两大楼市趋势已经成为杭州楼市几乎明牌的定局。9万单价楼盘超百个,而几乎可以明确会是未来杭州两大主发动机之一的城西科创走廊,核心区的核心楼盘成交价格7.5万+、8万贵吗?当然从绝对值上看肯定是贵的,这是毋庸置疑的,但如果对比杭州其他核心板块的房价,这个价格也就合理了。

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△印未来实景

印未来看似离谱的高价的另一面是杭州楼市越来越高昂的整体现状,就算如此高价成交,却依旧在杭州的高价楼盘榜上排不上号。杭州整体已经贵上去了,一个助推杭州冲击更高等级的关键板块可能原地徘徊吗?一个处于快速成长期的核心板块,未来科技城所承载的产业升级、集聚甚至很大可能将重塑杭州城市格局,再造一个杭州城西中心,这样的板块房价可能原地徘徊吗?

本文没有助推购房者接盘或者进一步推高“印未来”们的意图,只是希望大家看懂这个城市的格局变迁。当我们看见某个楼盘疑似高价成交时,更应该看见杭州楼市整体高企的危险,也应该看见背后城市格局剧变的趋势。