楼市

摇号太难!寻找交通裂变中的楼市机会

|PART1|盯着红、粉盘是大多数购房者的第一选择,丰厚的预期收益,更低的购房成本确实足够吸引人,但却没有多少人能提前预见新房的市场趋势,也太过高估自己的运气。还记得在2019年,杭州新房还是明显的偏向于市场端,购房者有的选,有的对比。但到了去年下半年,情况完全变了,新房中签率快速走低,个位数中签率屡见不鲜,和去年上半…… .....

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| PART 1 |

盯着红、粉盘是大多数购房者的第一选择,丰厚的预期收益,更低的购房成本确实足够吸引人,但却没有多少人能提前预见新房的市场趋势,也太过高估自己的运气。

还记得在2019年,杭州新房还是明显的偏向于市场端,购房者有的选,有的对比。

但到了去年下半年,情况完全变了,新房中签率快速走低,个位数中签率屡见不鲜,和去年上半年疫情期间悲观的市场完全不同。

疫情没改变需求,还催生了货币宽松的出现,2020年楼市逐渐一发不可收拾,涨字是2020年全年的楼市主线。

直到今天,许多购房者才对摇新房有了清醒的认识。

摇红、粉盘已经成为楼市博彩,对于刚需、自住型购房者而言,红盘、粉盘虽好却并不一定是最优选,特别是非无房家庭。

在所有人都盯着红、粉盘的时候,其实不少机会在不经意间流走,就比如去年奥体、市北西、未科、三墩北、蒋村、闲林、老余杭、中泰的二手房。

这些板块的二手房涨幅完全不逊色于大多数的粉盘,甚至红盘,但能够抓住这些机会的人少之又少。

这些板块有些是因为区域供给的不充分受到需求的挤压,有些是因为价值低估而在去年出现明显补涨,市场关上一扇窗的同时其实也留下了许多机会。

到了今天,杭州楼市也并非没有类似的隐性机会,就比如2022年杭州交通裂变的机会。

| PART 2 |

交通裂变产生的楼市利好与其他楼市利好一样是有迹可循的。

比如2020年其实在很大程度上我们是可以通过判断城西的新房库存来推测大城西范围内后续的楼市上涨的趋势。

城西人口持续大幅度增加,但与之所匹配的新房库存却明显不足,后续的土地供给也没有得到有效的补充,新房中签率下降,二手房上涨是可以预估得到的。

那么在早期完全可以介入二手房,预算高选择核心区,预算低可以选择核心区周边联系紧密的刚需板块。

交通裂变同样如此,在亚运会的硬性需求下,杭州2022年必然将出现交通裂变,这些交通裂变在很大程度上会重塑许多板块的价值。

但在交通裂变之前,市场对于将来的交通裂变的反馈其实并不强,往往需要等到交通裂变成为现实之后才会出现明显的正向反馈,甚至还要更晚一些,交通裂变之后市场才慢慢做出应有的反应。

就比如良渚,2号线开通之前良渚就是一个近郊的门槛刚需居住板块,板块价值并不高,2号线开通之后,良渚出现接连多年的持续上涨。

2号线就是属于良渚的交通裂变,在2号线开通之前买入低估的良渚显然也是不差的选择,后续也将持续获得2号线加持下板块价值提升的利好。

再比如,闲林的未来海。

如果是房叔的老读者,一定知道在去年年初上和路未开通前房叔曾多次在文章内推荐未来海,果不其然,在上和路开通后,未来海一带的板块价值发生了翻天覆地的改变。

未来海一带因上和路的开通和未来科技城公共中心之间的物理断层被打开,需求大量的导入,在短短不到一年时间,未来海从两万七八涨至目前的四万五左右,涨幅高达50%。

当然未来海的案例有一定的特殊性,意外的学区、城西失衡的供需结构在一定程度也给了其后期上涨不少动能,但不可否认的是上和路的开通对未来海以及周边的板块价值提升起到非常具有决定性的作用。

结合没有学区预期的雅居乐国际花园等楼盘去年同样高达40%以上的涨幅,更加印证了这个结论。

由一条路,或一条地铁开通导致的板块价值裂变的例子在未来会更为密集的出现,尤其是2022年杭州交通变现大年。

大量的城市快速路,地铁线路以及城市干道都将开通,这些交通设施的开通带来的交通裂变必然导致与之强相关的板块价值裂变。

对于上车更为重要的自住刚需,盯着几乎与自己不相关的红盘、粉盘,不如提前参与即将交通裂变的板块。

这些板块不仅新房摇号概率更高,二手房在一定程度上也能够介入。

盯着那些还未开通的快速路,盯着那些还未开通的地铁线路,盯着那些主干道们。

比如今年即将开通的9号线,临平山北被盘活只是时间问题,现在新房摇号难度大,但二手房却有非常大的可选余地,200万出头的预算足够买到合适的地铁房。

再比如今年7月份即将开通的崇贤至老余杭连接线高架,沿线的瓶窑、良渚文化村都会得到比较明显的交通改善,未来科技城的需求自然会更加顺畅的流过来。

再比如明年开通的良睦路,闲林南部与未来科技城即将同城化,闲林南也可以叫做未来科技城南。

再比如3号线沿线的丁桥,有地铁,天街开业也指日可待,还有即将建成的桃花湖公园,以及部分产业导入,3万出头的丁桥贵吗?

再比如4号线沿线的桃源,桃源隔壁的智慧网谷、运河新城新房一房难求,桃源单价3万多的选择一大把,加上税费也能控制在4万以内。

有学区、有地铁、还有在建的宝龙广场,桃源不香吗?

这样的案例太多了,只要用心去发现机会其实永远都存在。

在买房这件大事上,我们总是愿意跟着主流的市场意见走,但一个跟随者往往却容易被市场抛离,就比如那些只看红盘,只摇红盘的那些购房者。

买房更需要眼光前置一点,比市场更快一些,看的更远一些,收获自然会更丰厚一些,路也更好走一些。