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第一太平戴维斯《成都2021一季度房地产市场回顾及未来展望》报告

·零售市场空置率稳步回落金融城大源租赁表现活跃·甲级写字楼市场持续回暖消费者服务行业需求上涨零售物业市场2021年第一季度成都零售市场录得一个新项目,位于天府新区的红星美凯龙生活美学中心,全市购物中心总存量增加至660万平方米。市场季内整体表现平稳,购物中心平均空置率环比小幅下降0.5个百分点至8.8%;值得注意的是,… .....

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·零售市场空置率稳步回落 金融城大源租赁表现活跃

·甲级写字楼市场持续回暖 消费者服务行业需求上涨

零售物业市场

2021年第一季度成都零售市场录得一个新项目,位于天府新区的红星美凯龙生活美学中心,全市购物中心总存量增加至660万平方米。市场季内整体表现平稳,购物中心平均空置率环比小幅下降0.5个百分点至8.8%;值得注意的是,自去年年初疫情以来市场空置率已连续三个季度缓慢回落。全市购物中心首层平均租金与上一季度基本持平,报人民币424.6元每平方米每月;核心商圈众多项目在一季度积极进行品牌调整,加上IFS和太古里去年下半年销售额强劲反弹,年累计销售额超过156亿元,拉动区域平均租金环比上涨0.3%,报人民币928.9元/平方米/月。

分区域来看,大源和金融城两个子市场在一季度表现活跃,区域空置率降幅领先全市其它子市场;区域内许多项目季内调整频繁,租户整体品质不断提升。金融城和大源两个区域市场的人气持续攀升,加上政府政策的有力支持,这两个商业市场未来或迎来一轮高质量发展。另外,空置率方面,城东和核心商圈的购物中心平均空置率已基本恢复至疫情前水平。核心商圈虽然未来供应量有限,但存量项目的调整和改造有望不断为区域注入新鲜活力,商圈未来仍将维持较强的竞争力。

季内成都市场对国内外知名品牌吸引力不减。零售类首店品牌以运动潮流服饰和潮玩品牌为主,例如国内新兴设计师运动品牌Maia Active和Particle Fever西南首店分别亮相太古里和万象城二期,明星个人潮流品牌A Few Good Kids 进驻太古里二楼,英国皇室御用玩具品牌Hamleys在红星美凯龙生活美学中心开出西南首家门店,德国知名玩具品牌Steiff入驻太古里负一楼,亚洲潮玩集合品牌TOP TOY落户IFS。一季度首进成都的餐饮品牌主要集中在饮品咖啡类,典型成交案例包括上海的精品咖啡品牌SeesawCoffee进驻大悦城和合景泰富·摩方购物中心。

在接下来的三个季度,成都零售市场预计还将迎来约50万平方米的新增供应,市场整体空置率或不会出现太大波动;随着未来市场供应逐步放缓,全市平均空置率有望继续稳步回落。另外,在传统主城以外的中心城区,预计未来将呈现越来越多高品质、创新型的商业项目,例如龙泉驿区的世茂广场、新都区的超线公园等。同时,随着今年一些更新改造项目和小而精的社区型商业项目陆续亮相市场,成都零售市场的项目形态和购物体验将愈发丰富多样。

甲级写字楼市场

2021年第一季度,成都甲级写字楼市场无新项目入市,全市甲级写字楼总存量保持不变。市场需求在去年整体走低之后,本季度回暖态势明显,年前多个长期谈判的大面积企业于近期陆续成交,新增租赁成交同比大幅上涨,将全市甲级写字楼净吸纳量推升至约6.5万平方米,带动全市空置率环比下降1.5个百分点至22.3%。

从需求端来看,全市新入住企业的资本来源方面,内资企业主导本季度的办公市场需求,其中较活跃的行业集中在消费者服务和金融业。区位分布方面,本季度大源区域表现亮眼,其中近三成的新成交来源于信息技术企业;其次为中央商务区和金融城区域。

新增租赁行业来源方面,金融、信息技术及消费者服务行业分别以20.2%、19.3%和16.0%占比成为本季度租赁最活跃的三大行业。在第29期“全球金融中心指数报告”中,成都排名跃升至全球第35名,继续领跑中西部,金融行业的蓬勃发展支撑着该行业在写字楼市场活跃的租赁需求。政府对高新科技类产业发展的持续引导,促进了信息技术行业办公需求的释放。值得一提的是,本季度消费者服务行业跃居全市第三大成交来源。成都甲级写字楼中,教育服务子行业在消费者行业的新增租赁面积占比达到76%,成为消费者行业的成交主力。在线教育企业延续去年扩张趋势,持续发力,突破地域限制,整合分散的教育资源,企业持续增长,多点布局,第一季度在成都承租数万方办公面积。在国家教育部发布的2021年度工作要点中,加快推进教育信息化高质量发展和积极发展“互联网+教育”等成为主要目标任务,教育信息化建设成为重要举措,相关企业的办公需求有望在未来进一步增长。

租金方面,部分业主及第三方办公空间运营商小幅度下调租金,对优质客户在租金方面让步显著;另一方面,也有个别项目业主面对逐渐活跃的市场需求表现,小幅上调租金。本季度甲级写字楼市场平均租金止跌,整体保持平稳态势,为人民币101.3元每平方米每月。

展望2021年,成都甲级写字楼市场全年新增供应量有望超过2020年供应水平,市场预计会迎来位于中央商务区和大源的多个优质项目入市,届时在短期内市场空置率或将小幅波动。但随着国内主要经济指标不断改善,未来金融、信息技术等行业和以科技互联网为背景的相关企业或将继续保持活跃需求,有利于成都写字楼市场稳健发展。第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华表示:“十四五期间成都将继续推进成渝地区双城经济圈建设,打造国内国际双循环门户枢纽,城市影响力和区域带动力有望得到进一步提升,有利于优质资源加速集聚;加上建设区域科技创新中心和‘一带一路’科技创新行动计划等国家重大战略的深入推进,成都的科技创新策源能力将得到大力提升,从而持续助推写字楼市场高质量发展。”

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