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城市更新的春风,吹进了老城区

轰轰烈烈的城市更新,正在塑造一个全新的广州。可是,“已完成全面改造城中村”这个名单,依旧没有新成员加入。猎德、林和、潭村、杨箕、琶洲、黄埔、西塱、永泰、萧岗、线坑……十年过去了,广州已经完成全面改造的城中村,停留在了10个。越靠近城市中心,传言越多,实质性进展越慢,空有个时间表,硬是熬成了“纸面存量”。不过,站在下一个 .....

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轰轰烈烈的城市更新,正在塑造一个全新的广州。

可是,“已完成全面改造城中村”这个名单,依旧没有新成员加入。

猎德、林和、潭村、杨箕、琶洲、黄埔、西塱、永泰、萧岗、线坑……十年过去了,广州已经完成全面改造的城中村,停留在了10个。越靠近城市中心,传言越多,实质性进展越慢,空有个时间表,硬是熬成了“纸面存量”。

不过,站在下一个十年的开端,我们看到,城市更新的春风吹进了久违的老城区。

城市更新的春风,吹进了老城区

01

老城春风

“小时不识月,呼作白玉盘。又疑瑶台镜,飞在青云端。”出自诗仙李白之笔的《古朗月行》,从孩子到老人都耳熟能详。诗中的瑶台是仙境,有着数不清的奇珍异宝。而广州也有个“瑶台”,虽然看起来略显破旧,但同样蕴含着财富。

瑶台村位于寸土寸金的越秀区,隔壁就是白云区三元里村。因临近机场高速和2号线三元里站,交通便利,再加上相对低廉的租金,受到了众多外来务工人员的青睐。时光飞逝,周边的专业市场都乘上科技之翼,成了网红孵化直播基地,城中村却还是老样子,一样的握手楼、小广告,繁忙的拖车和仓库,来去匆匆的人们。

去年末,一场城市更新基础数据测量悄悄在村里展开,今年初,写着“机遇”“改造”“表决”的红色条幅出现在村内的街头巷尾。虽然十几年前就有改造传言流出,但这一次,似乎真的要“动起来”了。

城市更新的春风,吹进了老城区

“如果表决顺利的话,最快明年底可以开拆。”瑶台村城市更新咨询点的工作人员说。

城市更新的春风,吹进了老城区

春风继续吹,珠江新城对面、“亿元杨箕”隔壁的另一旧村也传来了动静。有自媒体报道,越秀区共和社区正在酝酿旧改。高楼林立的CBD旁,这块“洼地”有望被填平。

这边越秀打得火热,隔江相望的老海珠也没闲着。2021年才过了1个多月,就有红卫村、康乐村、鹭江村、沙溪村、五凤五村、泰宁村敲定了更新改造合作企业。荔湾不甘落后,龙溪村、东塱村、南漖村也纷纷敲定。

城市更新的春风,吹进了老城区

老城春风,渐成势头。

02

房中大象

英语中有一句谚语,叫做elephant in the room,意思是一些非常显而易见的,可是却一直被忽略的问题。

老城区旧改,就是广州城市更新这个房间里的“大象”。

刚刚过去的2020年是广州城市更新进程中划时代的一年。根据媒体公开报道,去年全市新批复城中村项目改造方案8个,用地面积637公顷、同比增长13%;城中村改造项目公开引入合作企业42宗、涉及用地面积4917公顷、改造成本2472亿元,同比分别增长56%、38%、63%;纳入三年计划的83条村:30条村正开工建设,5条村正在办理报建手续,38条村正在编制改造方案,10条村正在开展数据调查。

城市更新的春风,吹进了老城区

黄埔区更是成了城市更新的“急先锋”,拆出一片广阔天地。在去年中举行的黄埔区决胜三年完成旧村拆迁任务工作推进大会,向各街镇下达攻坚责任书,动员全区力量全速推进旧村拆迁工作,力争到2022年底完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁。

如果说黄埔一马当先是因为存量大,但反观老城区,低效土地并非已经绝迹。

以天河区为例,天河北和珠江新城为首的CBD缔造了新世纪财富神话,但近年来新增用地越来越捉襟见肘,城市更新本是难得机遇。不过,由于各种各样的原因,位置绝佳的黄村、龙洞村、程介村还未敲定,员村、车陂推进缓慢,冼村还差最后一块拼图。

越秀的城市更新工程数量一点都不低,可惜是以“微改造”为主,修修补补,不动筋骨。比起更新,更像是在维护。

城市更新的春风,吹进了老城区

海珠和荔湾同样一言难尽。2001年,沥滘村就成为广州“城中村”首批试点之一。谁知二十年磨一剑,一旁的新盘都给熬成了中新。广钢新城建的快,荔湾旧村拆得慢。真正完成的,还是只有一个西塱村。

03

难在哪里

对很多村来说,缺乏改造的原始动力。

都说喜新厌旧是人类本性,但对手握几栋楼的村民来说,还真不一定。世代生活的土地,自己建的房子,收租和分红,小日子十分红火。一纸签约,房子没了,地也没了,租客没了,收入没了。

走访越秀一旧村时,一位“房叔”就曾分析,城中村吸引租客的最大优势是价格,拆旧建新,房租水涨船高,现在的租客肯定会流向其他地方,房子还能不能租出去呢?

更何况,回迁房不是自己建,用材不是自己选,位置、户型、质量、公摊,总有不满意的地方。之前去黄埔区长岭居首个旧改项目踩盘时,就有不签约的村民表示,电梯楼公摊面积那么多,到手的房子缩水太严重。

城市更新的春风,吹进了老城区

如果说村民的视角有点“凡尔赛”,那么开发商这边的压力是实打实的。

年初,天河区邮通小区悄悄建起了城市更新展厅,连项目名“天河壹号”都挂出来了。身处新盘稀缺,二手里8万遍地走,10万大把抓天河公园板块,不用工作人员介绍“未来肯定卖10万+”,大家心里也有数。

想要拥有天河的好,就得承担天河的贵。对开发商而言,是天价拆迁补偿。

之前因为11号线华景路站建设征拆了邮通小区两栋房子,住宅最高可以拿到83750元/㎡的补偿+奖励。如今,小区附近唯一在售新盘已经接近清盘,均价11.5-13万元/㎡。这也难怪,提前介入旧改并且搭建这个展厅的,是实力雄厚的央企。

城市更新的春风,吹进了老城区

城市更新的春风,吹进了老城区

在科幻电影中,人们住在几百米高的建筑中,手可摘星辰。现实世界中,也已经有了五六十层到超高住宅,似乎离想象中的世界越来越近了。

我们距离那个世界还有多远?暂时还未知。

年迈的老城区,低矮的城中村,这场春风能吹多久,风速多快,风力多大,能吹多久,暂时还未知。