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深圳二手房限价政策导致合同纠纷的处理思路

深圳二手房限价政策导致合同纠纷的处理思路广东华商律师事务所周争锋律师二手房限价令出来以后,找什么理由违约是摆在买家面前的现实问题。已经有人开始咨询我了。只要出台有利或不利于自己的政策,总有人想办法摆脱这个合同。估计这次又轮到卖家讲契约精神了。最近这两天,各个房产律师都会碰到这样的咨询。有人主张用《民法典 .....

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深圳二手房限价政策导致合同纠纷的处理思路

广东华商律师事务所周争锋律师

二手房限价令出来以后,找什么理由违约是摆在买家面前的现实问题。已经有人开始咨询我了。只要出台有利或不利于自己的政策,总有人想办法摆脱这个合同。估计这次又轮到卖家讲契约精神了。

最近这两天,各个房产律师都会碰到这样的咨询。有人主张用《民法典》第533条的情势变更解除,这样的思路没错,但是要具体情况具体分析。实际上这和2015年3.30新政以后出卖人的想法一样。但是,合同毕竟是已经签订了,因为政策性原因看跌房价而违约,法院是要重罚的。2016年10.4新政以后,买家恶意违约判决赔偿20%的很多。实际上,受10.4新政影响没有选择违约的买家现在都赚了。

对单纯因看跌房价想毁约的,建议还是履行。首先,各个银行现在还没有表态,政策执行情况不明,依据深圳历次调控的经验,每次调控都给的有缓冲期,在途交易一般不受影响;其次,给了缓冲期再找情势变更的理由不履行合同,理由不足;第三,看跌房价的政策性违约,法院一般重判,判决赔偿合同价的10%以上,得不偿失;第四,供需矛盾依旧后市房价依旧坚挺,没有加杠杆的应尽可能地履行。

对此前认为自己卖亏了,想找理由毁约的出卖人,是不是再考虑考虑自己的想法。须知,你可能卖在最近一段时间的最高点。

司法实践中,政策往往是偏向买受人,对出卖人的保护不足,对出卖人不友好。买受人诉讼出卖人继续履行可能。出卖人诉讼买受人继续履行,万万不能。3.30新政以后,出卖人因为房价上涨认为属于情势变更不履行合同的,法院不认可他的这套说辞,判决继续履行或者判决20%违约金的,比比皆是。本律师正是在3.30政策纠纷中,原告当事人取得20%判决书的第一例律师,当然,此后还代理买家取得了大量的继续履行判决。

本次,买家估计也要找这个情势变更的理由不履行合同,但要区分多种情况。

如果合同约定买受人全款购房,这个理由不要提了,政策出台买受人预计房价下跌,这是商业风险,你自己承担。至于购房者是不是计划全款购房后再抵押给银行做经营贷等,这个和出卖人毫不相干。

如果买受人在合同中选择的按揭贷款,贷款银行对在途交易给出的有缓冲期,合同履行不受影响,也不能以此为由不履行合同。

如银行最终执行本次政策,没有给出任何缓冲时间,在途交易的按揭贷款一律受指导价影响,按揭银行因为执行二手房的限价令导致买受人的贷款成数不足,买受人可以用不可归责于双方的事由和对方谈,促成双方相互不追究责任和平解约。但是,不要说你拥有解约权,贸然给对方发解约函,因为出卖人也没有违约行为。买卖双方实在是通过协商谈判处理不了的,只能去法院依法解决,法院基于公平原则解除合同。

最后再强调一下,具体如何处理主要还是看合同条款的具体约定。

——周争锋2021年2月11日初稿、2月18日定稿

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附:《民法典》

第五百三十三条 合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。

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