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行业透视 | “控溢价”成效显著?仍是治标未治本

导读仅控溢价难保市场长期稳定,合理增供应、控价格方可护航市场长远发展。◎作者/马千里、周奇针对楼市“打新潮”、二手房价格快速上涨的现象,以上海、深圳为代表的热点城市近来发布了多条楼市调控政策以稳定市场发展。在对楼市进行调控的同时,土地市场方面热点城市亦是动作频频,值得注意的是,地方政府在土地侧的调控包括并不 .....

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导 读

仅控溢价难保市场长期稳定,合理增供应、控价格方可护航市场长远发展。

◎ 作者 /马千里、周奇

针对楼市“打新潮”、二手房价格快速上涨的现象,以上海、深圳为代表的热点城市近来发布了多条楼市调控政策以稳定市场发展。在对楼市进行调控的同时,土地市场方面热点城市亦是动作频频,值得注意的是,地方政府在土地侧的调控包括并不限于政策调控:如减缓优质宅地入市速度、上海、合肥等城市采取房地价联动机制压低溢价率、北京提出要试点“新三竞”规则等。在这些政策类和供给端直接调控的影响下,热点城市的土地市场也较之前发生了明显的改变……

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调控下土拍热度迅速回落, 上海、杭州等高热度城市加速跟进

从调控结果来看。以CRIC重点监测城市的土地市场表现为样本,2020年四季度后重点城市的土地市场热度整体呈现下滑趋势:2020年10月至2021年1月热点城市成交涉宅地块的平均溢价率为13.8%,较2020年1-9月下降了3.5个百分点。当然,市场热度的下滑,除了由于热点城市及时减缓优质地块供应节奏、加大普通地块入市等土地供应侧调控,也和去年9月份以来住建部、银保监会、央行等多部门联合出台政策收紧房地产市场金融环境监管有关。不过,相比于信贷或政策性的“明文调控”,热点城市在供地结构、出让规则上的“小调整”对市场热度的影响反而往往更大。如在信贷环境再度收紧、多个热点城市升级楼市调控政策的2021年首月,溢价率反而出现了小幅回涨,这主要是因为杭州、宁波、合肥等热点城市在1月入市出让的优质地块明显增加所致。因此,相比于需要慎之又慎的楼市调控,各城市反而更青睐于对土地市场进行无政策调控,如上海、杭州等高热度城市明显减缓了优质宅地的入市频率,利用房地价联动机制上调起拍价等。



02

土地侧调控梳理:相比“限地价”而言 “控溢价”仍被放在了更重要位置

通过对热点城市近四月土地市场动向进行梳理,热点城市从各方面对土拍溢价率和名义地价进行了严格限制,但在实际地价的管控的效果上,依旧不容盲目乐观。具体来看,调控手段主要有如下四种方式:
1、采取房地价联动机制,调整地块起拍价格和上限价调整土地出让底价和上限价为热点城市最为常见的调控方式。首先,在地块起拍价格方面,上海、杭州、南京等诸多城市近来对热点地块的起拍价格均有调整。以上海为例,在1月21日出台的“沪十条”政策中,上海提出将坚持房地联动机制,引导企业理性拿地,稳定土地价格。事实上,早在政策出台之前,上海已经采取此规则拍地,上调热点地块起拍价以控制溢价空间。典型如1月6日挂牌的虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块起拍楼板价已达7.7万元/平方米,而在去年7月份周边成交虹口区嘉兴路街道HK271-01地块起拍楼板价为6.3万元/平方米左右,涨幅超过二成。再比如合肥1月22日出让的包河区地块,该地块以最高限价成交,溢价率上限仅为14%,而此前去年周边成交同类型地块的溢价率上限则接近30%,值得注意的是此次成交地块的楼板价为13625元/平方米,稍高于此前周边成交地块单价,可见溢价率空间明显被压缩。

除了对起拍价进行调整外,压低地块成交上限价也成为热点城市控制地价和溢价率最直接、最常用的方式之一。观察热点一二线城市以上限价成交的地块溢价率来看,北京、成都、宁波等城市溢价率上限较2020年10月份以前明显降低。以北京为例来看,在2021年1月出让的5宗涉宅用地中,有3宗以上限价成交,其中上限溢价率最高的是1月26日由合生拿下的大兴旧宫地块,成交溢价率仅为10.88%,而在此前北京的溢价率上限多在50%左右。在此影响下,尽管这些城市触顶成交了多宗宅地,但对比2020年四季度前后含宅用地的成交溢价率来看,北京、成都和宁波的溢价率均较此前有所回落,其中北京和成都的降幅都在10个百分点以上。

值得注意的,采取这种方式虽然控溢价成效明显,但由于多数城市拍地时还有“竞配建”等附加成本,因而对实际地价并没有起到较好的控制效果。譬如上文提到的北京大兴旧宫地块,该地块的成交楼板价约3.5万元/平方米,实际成交楼板价已达4.4万元/平方米,实际楼板价已刷新旧宫区域地价纪录,地价仍然是在上涨的。2、升级竞拍限制,“限房价”成为最常见举措除了调整地块起拍价格外,修改竞拍方式也是热点城市常用的调控方式之一。2020年以来,热点城市基本对重点地块都采取“限地价、竞自持”的竞拍方式,但由于大多数城市竞自持无上限,导致房企实际拿地成本仍在攀升,楼面地价上涨压力仍然较大。为了能达到实际稳地价的效果,不少城市对竞拍规则进行调整,在“竞自持”的基础上增加“当自持配建面积达上限后摇号”或“限房价”等规则或取消竞自持改为直接摇号等。目前来看,大多数城市更青睐采取“限房价”的方式,倒逼房企在拿地时对盈利空间进行考量,亦可同时压制新房房价上涨速度。杭州、南京、宁波、南通等城市已在去年四季度之前就采取此种方式拍地,去年11月成都也加入“限房价”的队列中,对主城区及近郊区出让地块采取“限房价、限地价、竞自持”的出让方式。虽然从表面上看“限房价”有利于降低房价上涨预期,但此举容易造成“打新潮”现象的出现,投机需求大量进入市场,进而挤压刚需并影响二手房市场稳定。因此,近期上海、深圳、杭州、成都等“限房价”的城市均在1月份出台了调控政策“打补丁”,以稳定市场。

3、调整拿地条件,提升热点地块竞拍门槛此种方式主要包括增加初始配建、缩短项目开竣工日期要求、对参拍企业及其拍地资金做出限制等。经历2020年前三季度的调控后,热点城市对于初始配建、拍地企业限制、项目开竣工等方面已经形成基本完善的模式,如杭州主城区出让宅地均有10%的租赁住房配建要求,南京、合肥等城市要求企业拍地必须使用自有资金等。因此,自去年四季度以来,热点城市对土地出让条件的调整较为细致化,多依据地块所在区域具体情况进行调控。譬如个别城市针对住宅供应紧缺的区域出让地块缩短了项目开竣工日期,以尽快增加市场住宅供应。以东莞为例,在供应十分紧缺的东莞凤岗于1月22日成交的凤岗三联地块,就要求项目开发建设周期为18个月,较此前成交地块2-3年的期限明显缩短,该地块也是东莞土地招拍挂中开发建设期限最短的。4、优化土地供应结构,降低平均溢价率除了上述对详细地块出让条件进行调整外,热点城市还从土地供应端入手,减缓热点区域优质地块入市,增加郊区、新城等区域土地或保障房用地供应,优化整体土地供应结构。譬如南京2020年10月后主城区仅成交了7幅宅地,占比约为16%,而前9月主城区共有29宗涉宅用地入市成交,占比高达30%,足以可见南京土地供应明显向郊区倾斜。从高价地成交占比更能直观看出热点城市在2020年10月后在土地供应方面的调整。对比2020年10月前后成交高总价和高单价地块占比来看,2020年10月至2021年1月前四周期间成交总价超过10亿元的住宅用地比例仅有17%,较2020年前9月下降了5个百分点,高单价地块的成交占比同样也在下滑,2020年10月后成交占比仅有15%,也较此前减少了4个百分点。



03

仅控溢价难保市场长期稳定 合理增供应、控价格方可护航市场长远发展

总的来看,当前热点城市对土地出让管理更加精细化,能及时结合市场情况对土地市场进行微调控,能及时为地市高热降温,降低土拍溢价率。但细看各城市的土地调控方式,不难发现多数城市土地侧调控更倾向于控溢价而非控地价,实际楼面地价上涨压力犹存,尤其是热点区域的地价一直在保持上涨,“稳地价”目标依旧任重而道远。另外,在“竞自持”、“限房价”等多重规则的影响下,房企盈利空间明显缩减,商品住宅供求矛盾也进一步加剧。归根结底,房地产市场平稳发展的关键还是在于合理的供求关系,一味地控制市场热度、减少优质地块入市,并不能对房地产市场长期稳定起到实质性作用。适当增加热点区域的土地供应,合理设置地块出让价格和未来入市销售价格,加快项目入市速度缓解供需紧张,才能真正实现“稳地价、稳房价和稳预期”的目标。