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新秀| 长沙楼市初体验:2020年外来新入市房企峥嵘几何?

编者按:湖南楼市风起云涌,房企“新面孔”陆续亮相,一场新的秀场蓄势待发。乐居湖南推出特别策划栏目《新秀》,探寻品牌前世今生,来看这些新秀房企是如何博弈湖湘楼市?2021年1月,克而瑞湖南区域发布了2020年长沙商品房房企排行榜。结合榜单,乐居湖南推出《新秀》之启程系列报道,对近两年长沙房企阵营中的“新面孔”、2020…… .....

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编者按:湖南楼市风起云涌,房企“新面孔”陆续亮相,一场新的秀场蓄势待发。乐居湖南推出特别策划栏目《新秀》,探寻品牌前世今生,来看这些新秀房企是如何博弈湖湘楼市?

2021年1月,克而瑞湖南区域发布了2020年长沙商品房房企排行榜。结合榜单,乐居湖南推出《新秀》之启程系列报道,对近两年长沙房企阵营中的“新面孔”、2020年楼市榜单中的“新面孔”、2020年新拿地入市的“新面孔”三个层面的房企成绩进行更深层次的剖析。

连续13年获评“中国最具幸福感城市”的新一线城市长沙,在创下了“因城施策”调控的“长沙样本”的同时,也成为了全国房企争相进驻的市场;几乎每年都会有一些新面孔出现在的长沙的房地产江湖。大多数房企的初次现身大多是在土地市场,而第一次正式登上长沙的地产江湖的初舞台则是项目的首开入市。在这些重要节点,新加入战局的房企究竟是“亮剑”还是仅仅只是“亮相”?也往往是房企们留给长沙楼市的第一印象。在刚刚进入2021年的这个时刻,我们梳理一下2020年在长沙楼市有哪些崭露头角的外来房企,看看这些新晋房企在长沙的生存现状。

在2019年前后在长沙市土地市场拿地,并且在2020年上市的外来房企,大约有东原地产、祥源控股、招商蛇口、清控科创等几家;虽然根据克而瑞湖南区域发布的2020年长沙商品房房企操盘榜数据显示,这几家新入长沙的房企均未进入前30名的榜单,但也各自在长沙楼市初试莺啼。

东原地产:两项目入市单盘项目货值超30亿

2020年,1月11日,东原麓·印长江开盘。这是东原地产在长沙市场的首次开盘,该宗土地获取在2018年底——2018年12月24日,重庆市迪马实业股份有限公司发布公告称全资子公司武汉东原励丰房地产开发有限公司通过竞拍,获得湖南电广传媒股份有限公司所持湖南圣特罗佩企业管理有限责任公司70%股权,获得了位于长沙市开福区金鹰月湖板块,土地面积共计16.58万平方米,这宗地就是东原麓印长江所在。

2020年5月17日,东原地产在长沙的第二个项目,位于交界开福城北的东原·启城也首度开盘,推出了小高层住宅和洋房产品。这个项目获取地块的时间是2019年8月14日,东原底价摘得望城丁字湾街道2宗姐妹地块,总面积2万方,总成交金额4.2亿元,住宅限价为6800元/平。

据官方发布的预售证信息不完全统计,东原启城在2020年先后获得5批次的预售证,共有月16栋房源入市,其中小高层住宅的售价在6200-6500元/平;洋房产品毛坯售价为7000-7400元/平不等,7号栋精装洋房售价为8700元/平;东原启城还有部分房源为安置定向回购房源。

相较而言,东原麓·印长江以东原印系高端产品的定位入市,在地段环境和区域价值等各方面均略胜一筹。东原麓·印长江全年的走势低开高走,2020年上半年,疫情原因市场形势差,印长江首开失利,直到下半年随着市场恢复开始进入销售高峰期,国庆节期间首批拿证约50套叠墅首开售罄,8天实现超1.5亿元销售金额。

据官方发布的预售证信息不完全统计,2020年东原麓·印长江先后取证约12批次,其中高层住宅约为1074套左右,大平层、叠墅产品约为214套左右。高层产品面积区间在110——149平/套,价格均价区间为12700——13800元/平不等;洋房产品售价约为14800元/平,叠墅产品为21500-25000元/平。

据拿证套数及售价估算,东原麓·印长江单个项目2020年入市的货值至少超过30亿元。不过根据克而瑞湖南区域发布的2020年长沙商品房房企操盘榜数据显示,入榜前30名的最后一名成交金额为16.92亿元,东原地产尚未能进入前30名榜单。

2020年东原地产也暂未在土拍市场公开拿地,2021年东原地产会否有新的项目拓展入市,后续发展如何,还需拭目以待。

祥源控股:牛刀小试

2020年5月10日,祥源·森林之光营销中心开放。2019年7月26日底价5.4亿元摘得梅溪湖长沙市061号商住地,面积9万方,成交楼面价6051元/平。

8月8日,祥源·森林之光首开,120套房源3小时内全部售罄。祥源森林之光首开推出5栋建面约147-149平毛坯复式洋房,价格区间16000-18000元/平,总价240万元/套起。9月底,祥源·森林之光推出叠墅产品,面积约为143-174平,总价约为360万元/套起。

据公开信息统计,包括8月8日首开至12月底,祥源·森林之光共取证约8批次,推出洋房产品约230套,叠墅产品约48套。祥源·森林之光是梅溪湖区域内少见的纯墅区洋房产品,去化一直不错,也长期顶着区域红盘的光环;但其整体体量并不大,在2020年,祥源控股也没有在长沙土拍市场上亮相。

就祥源控股的整体操盘而言,房地产板块也许只是其产业版图中的一小块拼图。

始创于1992年的祥源控股集团,是一家以旅游目的地为核心产业、建设板块和内容板块相济并重的大型企业集团,系上市公司祥源文化实际控制人。从2016-2018年签约湘西凤凰古城、张家界黄龙洞,再到2019年并购张家界百龙天梯,祥源控股集团旗下拥有湘西片区优质景区的经营权。

2019年3月7日,祥源控股集团以总价19.754亿竞得湖南“岳土网挂01号”地块。这是继与凤凰古城、张家界黄龙洞、昭山深度合作之后,祥源在湖南区域的又一次布局,同年7月21日项目营销中心开放,9月开盘。

2020年,长沙祥源·森林之光作为祥源控股集团在长沙开发的第一个地产项目,在长沙楼市江湖中为祥源地产的品牌创下一个好的开局。依靠母公司的丰富背景,其后续发展值得期待。

招商蛇口:双拳四手齐上阵

2019年4月,招商蛇口摘得位于书院路的长沙市016号双限地块,这是招商蛇口首次进入长沙区域;在当年的7月又摘得了位于梅溪湖板块的长沙市054号的双限地;再加上2020年8月摇中的长沙市055号,不到2年的时间,招商蛇口在长沙一级土地市场上已经成功摘得了三宗地块,且三宗地块皆为摇号竞得。

招商蛇口拿下地块之后,开启了强强联手+独立开发的混合双打模式。招商蛇口和来自珠海的国企华发地产建立了紧密合作。

2020年4月25日,长沙招商华发依云曦城营销中心开启,招商物业作为招商蛇口旗下物业公司也是首次亮相长沙。这个招商蛇口首入湖湘的项目就是和华发地产一起联合开发的,目前招商蛇口开发了招商华发依云曦城、招商华发天汇、招商雍山湖三个项目,其中有两个都是和华发一起合作开发。

位于梅溪湖片区的招商华发依云曦城,2020年6月首次推新,共计推出112套。毛坯限价10500元/平,在热门地段梅溪湖,显得性价比极高。从入市起,三开三捷,跻身片区热销大盘。

2020年 ,11月7日,招商蛇口、华发股份共同召开了品牌发布会。招商蛇口长沙公司总经理陈智恒表示,现阶段,双方将立足长沙天心老城打造招商华发天汇项目,和湖南湘江新区梅溪湖中轴打造招商华发依云曦城项目,在经典之作之上进行升级,同时招商雍山湖也在紧密筹备中。未来,招商蛇口还将积极参与老城更新及新城建设。

2020年11月11日,招商华发·天汇营销中心,地处主城区书院路繁华地段,12月中旬取证,入市房源108套。

2020年,12月23日,招商蛇口(001979.SZ)公布,公司全资子公司珠海依云房地产有限公司(“珠海依云”)拟与招商证券投资有限公司(“招商证券投资”)就长沙市岳麓区望岳街道雷锋大道两厢地块(“目标地块”)签订合作框架协议,此项合作达成后,项目公司的主要资产为长沙市岳麓区望岳街道雷锋大道两厢地块的国有建设用地使用权,土地出让面积为111,084.56平方米。

2021年1月初,招商蛇口独自开发的招商雍山湖批前公示规划图发布,是一个总共有30栋住宅的低密度小区。

或者,招商蛇口在湖南市场的拓展才刚刚开始。

清控科创:悠悠慢起步,何时猛加油?

清控科创实业发展有限公司在2019年4月24日成立1个月之后,与同年5月31日,以底价竞得长市022号地,住宅(毛坯)最高销售均价9000元/平,成交总价153935万元。其实,早在2016年12月22日,清华控股成员企业清控科创与湖南长沙高新区签订战略合作框架协议,双方确定合作在长沙高新区尖山湖国际创新中心区域打造“清控创新基地”项目,长市022号地地块或者就是这一合作的实际落地项目。

清控尖山湖位于尖山湖公园正对门,将打造以项目为核心的尖山湖国际创新中心,将成为辐射整个大麓谷的商业中心。

尖山湖公园规划面积为3000亩,是麓谷集山水于一体、自然风貌秀美的原生态区域。虽然规模上作为长沙第二大山体公园,但距离主城区距离遥远,尖山湖公园片区多年来一直比较沉默,周边也少有新盘上市,是一处尚待开发的新兴片区。

2020年,3月29日,清控尖山湖首开,精装均价约10800元/平,但开盘认购率仅为29%,虽然和疫情影响有些关系,但是相比同一周监测到11个项目平均50%的去化率,仍略显惨淡。其后入市的房源多为平推入市,市场反响平平。

清控尖山湖所在片区尖山湖片区是这两年才推出的新片区,关注度和和河西的梅溪湖、洋湖、滨江,月亮岛等片区都无法匹敌,同时精装之后,10800元/平——11500元/平的价格,也成为片区的价格金字塔尖,在片区价格还未跟上长沙房价上行的班车的时候,清空尖山湖选择精装入市的销售策略,和同片区的非精装8字头的普遍售价相比,性价比很难具备竞争优势。

不过,也有对尖山湖片区未来看好的人士认为,任何一个片区的发展都有一个过程,在近十年长沙大河西发展的脉络来看,尖山湖片区起步晚但如果运营的好,也可能具备后发优势。就企业而言,清控科创控股的主要投资方向是产业园区,住宅房地产项目先行入市也是常规的运营手法,后续依托创新科技产业园,发展潜力还是有一定的想象空间。

清控科创实业发展有限公司在清控科创控股股份有限公司组织架构图中,归属于科技园建设平台,清控科创的主业是园区的运营管理和企业、产业的服务收益,房地产不是清控科创的主业。早在清控科创2016年和高新区签约时,就明确了是要建设集孵化加速、总部经济、商务配套、高端人才社区和配套优质教育资源等功能为一体的综合性科技园区,是一个重资产项目,持续时间长也是十分明确的。如果在这样的拉开的时间线上,重新来看清控尖山湖在2020年的市场表现,也许还远未到下定论的时候。

江山代有才人出,长沙房地产市场每年仍然有大大小小的新的开发商以各种形式不断进驻,想在湖湘楼市有所作为。2019年年底至2020年初,星河湾通过收购项目低调进入长沙;2020年4月1日源自赣州的嘉福地产集团长沙区域公司揭牌,在湖南首先落子醴陵、益阳等地;来自北京的北控置业2020年4月14拿下长沙县2宗姐妹地块进入长沙……2021年,在湖湘大地上打拼的新房企们又将如何各自登场?答案留给时间。