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市中心改善是真的很难很难很难…… | 七大妈

今年看到一篇文章,标题是个问句:“市中心改善这么难吗?”起因是:望庐洋房3号楼11月初公开摇号,41套房源、精装均价56900元/平米,吸引到了528户家庭报名登记,整体中签率7.8%。800多万的房子,没想到竟然有这么多人抢?我特别想告诉那位作者,不用打问号,不要怀疑,是真的很难。这41套房子,139平米户型,精装均…… .....

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今年看到一篇文章,标题是个问句:“市中心改善这么难吗?”

起因是:望庐洋房3号楼11月初公开摇号,41套房源、精装均价56900元/平米,吸引到了528户家庭报名登记,整体中签率7.8%。

800多万的房子,没想到竟然有这么多人抢?

我特别想告诉那位作者,不用打问号,不要怀疑,是真的很难。

这41套房子,139平米户型,精装均价56900元/平米,总价800万左右。一方面,户型真不算大。

对于改善客户来说,总不能从原来90方户型,改善成110平米意义也不大。139方四房两卫,真是市中心改善的起步户型。
一方面,总价真的不贵。

贵不贵都是对比出来的,尤其是跟二手房对比。你想想,桥西运河宸园的90方都可以挂到了700多万。文晖139平米,800多万,贵吗?而且比买文晖二手的139平米,总价要低多了。更何况望庐这批房源还是洋房,还是设计理念更新的新楼盘。

41套房源,528户家庭报名登记,真的没什么可意外。有媒体分析,明年文晖改善客有望解渴。我觉得还是很难,虽然有滨江保利文晖三芒星项目+嘉里城市之星项目,但买文晖的客户,可不是单纯的文晖地缘客。市中心板块的客户,是面向全杭州的。

尤其三芒星,户型面积110-185方,高层精装限价在51700元/平米,价格比望庐的洋房更友好。这意味着,有更多层面的购房者有能力可以选择这里。改善房源不够卖的情况,同样还发生在申花。
其实无论是申花还是文晖,到了市中心地段,板块界限会越来越模糊,面向的客群可能是同一批。

去摇天玺的,应该也会去摇文晖。申花自从养云静舍卖完后,只剩下孤零零的天玺。10月份天玺推出73套房源,也是创下了最低中签率,6.31%。很难把这样的中签率和天玺联系起来,毕竟天玺首开几近流摇。

其实,大家口中的天玺大户型,其实在改善客的眼中并不算大,还有更多的人盯着天玺洋房188方的户型。

别说是申花、文晖这样的地段,就算是祥符这样次中心的大户型,要买到也很难。
比如,望林府的意向客户中,按房源和登记数量比例来算,最受欢迎的是洋房顶楼。这批洋房建筑面积约171平米,总价800多万。想想看,手持运河宸园小户型的房东,卖掉房子,加个100多万或者首付6成,就可以换一套上下两层,还是大露台的房子。换谁能不心动呢?

市中心改善为什么这么难?

1、需求大现在很多人有市中心的执念吗?倒也不是。

总价千把万,为什么去边缘一点的板块买个排屋、叠墅住住?很多是为了孩子读书方便,离学校近是这些改善客的最大需求。排屋、叠墅固然是好,但开车接送直接劝退了置业计划。在靠谱一点的学区,住上一套面积尚可的新房,对比起住在又贵又老旧的学区房,这已经是最佳选择。当然,这把如意算盘的前提是摇得到。这样的需求,已经从杭州的四面八方集中到了几个新发展起来,而且配套还成熟的板块。人群越集中,需求越集中。2、可选余地少市中心的土地本就稀缺,但这些土地在开发时,大户型占比并不多。倒不是购房者保守,而是开发商保守。

即便滨江这样专门针对豪宅市场的高端开发商,也依旧在拿到市中心地块后,在户型设计上规划得很谨慎。比如,文晖三芒星,110平米的户型占比也并不少。

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听到这里,有些仇富心理的人可能在心理嘀嘀咕咕了:千把万的房子,抢不到,不够卖,杭州有钱人真的有那么多吗?

真的不是钱多钱少的问题,而是新房限价之下,衬托得新房更划算,主要是手里有套房都能置换得起。

比如我,的一个朋友起初去天玺看房,觉得天玺好贵,还觉得我疯了,看什么楼盘都觉得便宜便宜便宜。后来把自己家的房子挂出去,才真的感觉到天玺的性价比。她的那套房子住了六年,并不新,当初还是刚需定位,现在成交价也破了6万。这时候,你还觉得文晖洋房56900元/平米,贵吗?申花洋房62000元/平米,贵吗?这也从侧面反映出,只要摇得到,现在是改善的好时机。所以,开发商们胆子大点,给改善们多造点大户型吧。

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