楼市

从熔断+摇号到竞自持,下一步,长沙土拍会出现什么“新花样”?

近日长沙楼市的大事件当属土拍新政,规定长沙需建设租赁住房的商住经营性用地,将采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号”方式挂牌出让。对此业内分析,新政对自持部分有十年的要求,不仅仅只考验开发商的资金实力,还要考验开发商的运营实力,可以抑制土地价格的快速上涨从而达到房价稳定的效果。简言之,这一政策出台是为了稳定地价从而 .....

严正声明:原创文章,未经允许,不得转载。转载时务必注明作者及文章来源:今日新闻网-从熔断+摇号到竞自持,下一步,长沙土拍会出现什么“新花样”?,否则必举报并保留进一步追责的权利。

近日长沙楼市的大事件当属土拍新政,规定长沙需建设租赁住房的商住经营性用地,将采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号”方式挂牌出让。对此业内分析,新政对自持部分有十年的要求,不仅仅只考验开发商的资金实力,还要考验开发商的运营实力,可以抑制土地价格的快速上涨从而达到房价稳定的效果。

简言之,这一政策出台是为了稳定地价从而稳定房价,房企拿地也会趋于谨慎。具体怎么影响,房企在今后土地市场上拿地会如何表现都只能让时间来给出答案。近年来,长沙楼市出台了大大小小的政策,其中不少是直接在土地市场上的,也因此对楼市产生了或多或少的影响,但无一例外的都是稳房价、稳市场。

对长沙楼市影响最大的一项政策要属2017年出台的土地“熔断+摇号”政策。2017年8月,长沙土拍出新招,规定今后长沙在住宅用地拍卖过程中,将先设定住宅销售限价,然后根据住宅销售价与住宅综合开发成本,按不高于土地挂牌起始价的150%,综合确定土地交易最高限价;当竞价达到最高限价时,仍有二个或二个以上竞买人要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者。

这一政策出台,是对土地出让“价高者得”的一种优化和修正,而对取得的土地规定按政府限定房价销售也很好的平抑了房价过快上涨。此后长沙内六区供应的涉宅用地基本规定了住宅限价,虽说这一政策似乎限定了利润空间,但一方面由于2017年长沙土地供应较低,且整个9月长沙六区一县无1宗地块新挂牌,直到10月才开始重新供应地块,所以首次“试水”的2宗雨花区限价地便也受到了热烈欢迎,均遭到熔断;另一方面,双限地的出现使长沙的房价控制透明化,房企在“心里有数”的情况下,拿地热情较高;并且这也为一些资金实力相对较弱的房企带来了机遇,几乎每场摇号都会出现一两个小型房企。有数据统计,2019年1月-11月期间,参与长沙摇号地块的房企共达70家以上,其中超30家为小型房企,一些品牌房企即便有经济实力在摇号规则面前也不得不“看运气”,比如2019年前11个月内保利参与13次摇号0中、万科11次摇号0中。

到了2018年3月和5月,长沙相继发布《关于实施差别化购房措施的通知》、《长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则》,要求限价地所建的房子优先满足需求长沙市首套刚需购房群体,限价地刚需项目全装修部分的价格不得超过2500元/㎡。

这项政策对房企而言意味着多出的装修部分可以把因限价损失的利润赚回来,也一定程度上刺激了房企在限价地争夺上的积极性,2018年4月到7月这段时间里,长沙一共供应了6宗双限地,全部熔断。一时间,长沙原本一些从未做过全装修的楼盘,纷纷将毛坯销售项目改为全装修。有的楼盘将原本定为1800元/平方米的装修标准,一夜之间提高到了2500元/平方米左右。不过市场“打脸”来的也很迅速。全装修楼盘售价相对毛坯更高,并且因为装修质量问题维权在长沙市场上频现,因此长沙人对全装盘并不买账。据小编统计,2018年6、7月,长沙开盘去化率低于20%的项目一共有7个,无一例外全部是全装修楼盘。而2018年7月之后,长沙一度暂停了全装修项目价格备案工作。

从熔断+摇号到竞自持,下一步,长沙土拍会出现什么“新花样”?

2018年7月,长沙市国土资源局出台了《关于进一步加强土地市场调控的工作方案》,《方案》称,将大力整顿“捂地惜建、囤地不建”行为,严格依法处置土地闲置和项目延期开工。根据该《方案》,长沙将全力保障安居型商品住房用地,在新挂牌出让的商品住宅用地中,将安居型商品住房供地比例提高至60%以上,而安居型住房将以限房价方式供地,优先供应首套刚需购房群体。

调控之下,长沙房企从拿地开发到入市的时间的确逐渐缩减了,小编统计到,2018年长沙楼盘开发时长平均为12个月,到了今年已经缩短到了9个月,这其中除了房企自身因加快资金回流需求而缩短工期等原因外,也离不开长沙政府对“捂地惜建、囤地不建”的严厉打击。而安居型住房供地比例提高,再次保障了市场上的住宅供应量,2018年长沙内六区新建商品住宅新增供应1413万方,同比上涨36%;2019年住宅新增供应1498万方,同比上涨6%。

今年5月,长沙首次将“交房即交证”这项交易条件纳入土地市场,出现在了长沙县2宗地块的交易条件里,最终2宗地块全部底价成交。这一规定从长沙县的土地市场开始实施,以后普及到整个六区一县也说不定,标志着“交房即交证”的要求逐渐成为开发商拿地的“硬规定”,对开发商从拿地环节的要求变高了,更有利于解决消费者拿证难并因拿证难引起的落户难、孩子入学难等一系列问题。

作为楼市的晴雨表,土地市场的各种表现都预示着楼市未来的动向,土地市场的一条条政策也将影响整个房地产市场。近几年长沙关于土拍出台的政策并不算多,最终目的都是为了稳定房价,抑制房地产市场炒作。而我们也看到如今长沙无论是土地市场供销、住宅市场供销等,都处于较为健康平稳的状态,长沙房价洼地水平,土地政策也在出力。