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70年产权到期怎么办?购房时哪些陷阱要留神?

从安得广厦千万间到居者有其屋,无不体现房子对提升中国人安全感的重要作用。所以,关于房子的话题,这些年来,就一直都没有冷过。那么购买的房屋产权到底是多少年?70年后,房子产权还会是房主本人的吗?购买房屋都需要注意什么?对此记者采访了兴庆区人民法院速裁审判庭审判法官贺晶婕,以及律师西蒙。A房屋产权70年,到期后房子归谁所有… .....

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从安得广厦千万间到居者有其屋,无不体现房子对提升中国人安全感的重要作用。所以,关于房子的话题,这些年来,就一直都没有冷过。那么购买的房屋产权到底是多少年?70年后,房子产权还会是房主本人的吗?购买房屋都需要注意什么?对此记者采访了兴庆区人民法院速裁审判庭审判法官贺晶婕,以及律师西蒙。

A

房屋产权70年,到期后房子归谁所有?

目前,在我国现行法律法规规定,土地使用性质的不同,土地使用年限也不同,“70年产权”是指房屋建筑产权的归属年限,包括民用住宅建筑、商用建筑、工业用建筑。一般民用住宅建筑权属年限为70年,教育、科技、文化、体育用地权属年限50年,工业用地、综合或其它用地权属年限50年,商业、旅游、娱乐设施用地权属年限40年。

“房屋产权只有70年没错,但此产权非彼产权。一般而言,我国所说的房屋70年产权其实指的是房屋土地使用权,也就是土地的使用年限,而不是房屋的所有权,要知道只要你是屋主,你有正规的房产证,那该房屋即使是房屋土地70年使用年限到期,你依然享有房屋使用权,所以千万不要误解为70年产权到期后,房子就没了,这是错误的。”律师西蒙告诉记者,房子产权到期后,一般会有两种情况,一种是房子所在的区域没有被国家划为建设规划区,而且房子的质量过关,没有成为危房,那么在缴纳续期费用后,原房主仍然可以继续使用房屋,产权依旧;如果房屋被国家划入了建设规划区,或者已经出现了质量问题,那么将不能再续期,会被国家强制收回或者拆迁。

“在《民法典》中,明确提到房屋产权到期后将自动续期。但是该条款的后面大家要注意,续期要缴费,需要依照法律、行政法规的规定办理。”西蒙表示,2021年将实施的《民法典》中关于“住”的规定,进一步明确了大家一直担心的土地使用权到期的问题,虽然在《物权法》中提到到期自动续期,但在《民法典》中进一步明确了这一点,并且规定了依照法律、行政法规的规定办理。某种程度上杜绝了地方权力机构和行政机关进行自行规定的做法,保障了全国的到期土地费用统一性。

B

承租房子到期是否有权优先续租?

租房合同到期想续租怎么办?租房合同没写明“优先续租”条款,有权优先续租吗?《民法典》对此有了明确规定。

2019年8月,王某将自己位于兴庆区某小区的一间住宅出租给陈某,双方随即通过中介平台签订了《房屋租赁合同》,约定租期为一年,房租700元/月,付款方式为半年一付,押金为1个月房租。但双方并未签订补充协议,且没有约定租赁期满后由乙优先承租。2020年7月,中介平台提前通知陈某房租将提高到1000元/月,由于房租普涨,加上搬家困扰等原因,陈某表示可以接受这个价格,但中介平台仍然接连带其他意向租房客户看房,给陈某生活带来了困扰。此种情况,陈某是否有权继续承租该住房?

《民法典》734条规定:租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。贺晶婕告诉记者,在《民法典》出台前,优先承租权在我国没有立法规定,但也并未禁止合同当事人约定该种权利,如果当事人在合同中约定承租人有优先承租权,只要合同是合法有效的,法院一般对该种约定的优先承租权予以保护。

如果在租赁期限届满后,出租人与善意第三人订立了房屋租赁合同,承租人只能要求出租人承担违约责任而无法主张出租人与善意第三人订立的合同无效。何为同等条件优先承租?贺晶婕认为,所谓同等条件,主要指同等租金、同等支付方式、同等违约责任承担方式等。此外,承租人的履约能力、诚信程度亦应在考量范围之内。在原租赁合同到期原承租人仍然想续租该房屋的情况下,房屋出租人或受委托中介平台有绝对选择承租人的权利,而原承租人处于弱势。

贺晶婕表示,《民法典》施行以后,使原先的约定性权利变成了法定性权利,承租人的利益将受到进一步的保护,即使不签署“优先承租权”补充协议,一样有权利优先承租。“假如承租人承租出租人部分厂房,后合同到期,出租人打算将整栋大楼出租给第三人,即使承租人有优先承租权,由于涉及整栋大楼的出租,则无法适用优先承租权条款。”贺晶婕表示,优先承租权是对承租人的一种特殊保护,是对出租人缔约自由权一定程度的限制,应合理平衡二者权益,以达公平保护之目的。

C

交了房款,为何买卖合同还能作废?

李某与被告王某原系夫妻,两人在夫妻关系存续期间购买了一套房产,登记在被告王某名下。2018年10月24日,被告王某因生意原因,想将该房产卖掉,并在李某不知情的情况下,与本案的另一被告张某签订购房合同,约定王某将登记在其名下的房屋以总价500000元出售给张某,张某支付购房款后,双方未办理产权过户手续。2019年10月,李某与王某离婚时约定将涉案房屋赠予其女儿。

2020年6月,原告李某发现涉案房屋正在装修,经询问,才发现涉案房屋已经被王某私下出售。因此,李某以被告王某未经夫妻另一方同意擅自出卖共同房产,诉至兴庆区人民法院要求确认二被告之间签订的购房合同无效。

法院经审理后认为,本案中涉案房屋系原告李某与被告王某夫妻关系存续期间购买的,虽登记在被告王某名下,仍属于夫妻共同财产。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释第十七条第项规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。

最后,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》等相关法律之规定,法院判决确认被告王某与被告张某之间于2018年10月24日签订的购房合同无效。判决后,双方均未提出上诉。

D

夫妻一方有权擅自处分名下财产吗?

贺晶婕告诉记者,根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:受让人受让该不动产或者动产时是善意的;以合理的价格转让;转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。此条在《民法典》也继续有所体现。

即将于2021年1月1日正式实施的《民法典》在第一千零六十条规定:“夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为,对夫妻双方发生效力,但是夫妻一方与相对人另有约定的除外,夫妻之间对一方可以实施的民事法律行为范围的限制,不得对抗善意相对人。”此条中约定的夫妻双方的家事代理权权限仅限于日常生活需要,而房屋买卖属于处分家庭财产的重大事项,夫妻之间并无法定代理权限,故夫妻一方擅自处分登记在其名下的共有房屋仍属于无权处分。

E

购买二手房,应该注意哪些?

不管是买房,还是卖房,对于普通家庭来说都不是小事,尤其购买二手房过程中,买方需要注意什么呢?贺晶婕说,首先是看房本。也就是房屋所有权证或者不动产权证,查看房屋的登记所有权人、共有情况、是否设定抵押登记等。

“房屋登记在出售人名下,且为单独所有,无设定抵押等情形,就可以放心购买。如果存在共有人或者设定抵押的,就要注意了,出售人是否取得其他共有人的同意,签订合同的时候最好是要共有人一同签字。设定抵押的房子是不是要买就要自己好好衡量了。”贺晶婕说,《民法典》出台以后还规定居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。所以,今后在购买二手房时,还需查看房屋是否设定了居住权。

其次,支付合理对价后办理产权过户。“这里说的合理对价,就是市场价,明显不合理的低价购得的房屋,即使已经办理了过户手续,只要权利人能够证明受让人是以明显低价受让,也同样不能适用善意取得,所有权人有权追回。”贺晶婕告诉记者,根据《民法典》第二百零九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。也就是说,即使双方签订的买卖合同是有效的,但是未办理产权登记,不发生效力,实际意义上,即使你支付了合理对价,房子的所有权人仍然还不是你,一房二卖的现象或者一房多卖的现象还是很常见的。所以,为了维护自己的合法权益,付完了房款后要马上过户。

F

签订了房屋认购书却反悔要担责吗?

结婚前,林某看中了宁夏某房地产公司的一套房子作为婚房,但总价有点超过预算。正在他犹豫时,售楼小姐说:“看上这套房子的人很多呢!您要真想要,可以缴纳一定的定金,我们签订一份《商品房认购书》,这房子就算定下来了。”林某听从建议交纳了1万元定金,签了认购书。回家后,他思前想后,还是不想签买卖合同。林某找到售楼部想退还定金,但售楼部却告知:按照法律规定,即使不购买这套房子,定金也不能退的。林某傻眼了,这可是自己的“血汗钱”,还是硬着头皮买房子吧!

现实生活中像林某一样被认购书套牢的购房族不在少数,为何定金就不能退了呢?认购书里约定的预付款,和定金是一样的吗?

《民法典》第四百九十五条规定:当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。据悉,在现行《合同法》中并没有对预约合同进行规定。但2003年最高人民法院的《商品房买卖合同司法解释》中就首次涉及了预约制度,2012年最高人民法院的《买卖合同司法解释》更是首次明确了预约合同的概念,对预约合同进行了明确的规定。

“买房时,很多地产商往往会让顾客先签订一份认购意向书,这份意向书并不是合同,内容也不是很具体,但是,这种意向书在法律上还有另外一个名字——预约合同!预约合同大量存在于社会生活中,其中最常见的商品房的认购书、订购书、预订书等,其实质就是预约合同。”西蒙提醒,消费者在购房过程中,销售人员给出的“优惠价格”“保留房号”等各种口头承诺,必须写入《认购书》,且没有歧义。如果消费者还没有下定最后的决心要买这套房子的话,一定不要交“定金”,可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。

“购房中,如果认购意向书上约定的是‘预付款’等概念,那么,一定要仔细看清楚《认购书》里是否含有没收条款,尽量避免此类条款的出现。”西蒙说,很多不确定因素最后都会导致难以签订买卖合同,所以认购书里最好含有“退出”条款:如果购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的具体条款存在分歧,不能达成一致意见的,或者由于购房者其它合理原因致使购房者不能购买认购房屋的,购房者有权放弃认购房屋,开发商应在收到购房者发出的书面通知之后的某日内将购房者所交认购金或定金全部返还。