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【天风地产|周观点】金九银十楼市总体平稳,地产政策因地制宜

投资建议:本周跟踪36大城市一手房成交合计4.24万套,环比上升0.65%,同比上升23.56%,累计同比下降10.67%,较前一周增加0.69个百分点。本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.24万套,环比下降7.41%,同比上升13.52%,累计同比上升3.89%,较上周增加0.77个百分点。截止本次统计日,全国14 .....

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投资建议:

本周跟踪36大城市一手房成交合计4.24万套,环比上升0.65%,同比上升23.56%,累计同比下降10.67%,较前一周增加0.69个百分点。本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.24万套,环比下降7.41%,同比上升13.52%,累计同比上升3.89%,较上周增加0.77个百分点。截止本次统计日,全国14大城市住宅可售套数合计58.26万套,去化周期28.9周,环比下降12%。

金九银十楼市总体平稳。根据国家统计局城市司高级统计师绳国庆。9月份各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落。二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅延续回落态势。尽管10月份的房价数据尚未出炉,但从总体上看,9月份、10月份两个月全国房价保持了平稳。

流动性方面,为维持系统流动性合理充裕,央行11月13日以利率招标方式开展1600亿元的7天期逆回购操作,中标利率为2.2%,与前次持平。当日银行间市场个期限利率均有所上行,13日Shibor显示,隔夜、7天期、14天期、一年期均较上一个交易日有所上行。央行发布2020年10月金融统计数据报告。10月末,M2余额214.97万亿元,同比增长10.5%,M1余额60.92万亿元,同比增长9.1%。10月份人民币贷款增加6898亿元,外币贷款余额9232亿美元,同比增长15.6%。10月份人民币存款减少3971亿元,外币存款增加289亿美元。央行发布10月社会融资规模存量统计数据报告,10月末该存量为281.28万亿,同比增长13.7%,其中对实体经济发放的人民币贷款余额为168.92万亿元,同比增长13.3%,占同期社会融资规模存量的60.1%。尽管流动性充裕,但“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险,我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。

楼市调控因地制宜。本周,福建漳州开发区规划建设局汇通宣传部召开部分房地产企业座谈会,会议提出,出台具体入区企业员工及在校大学生购房支持政策,完善区内交通、商业等综合服务配套措施。另外,台州、丽水等城市出台了调控政策,通过系列政策将有助于市场降温实现“稳预期”目标。部分城市出台租房政策,广东省佛山市南海区住房城乡建设和水利局将在近期出台《佛山市南海区推进共有产权住房试点工作实施细则》,佛山市户籍居民、新市民均可申请,与商品住房同享落户、入学等公共服务,还可以申请公积金贷款。江西省九江市住房和城乡建设局印发《九江市中心城区公共租赁住房租赁补贴实施办法》的通知,为支持符合条件的住房困难群体通过市场租赁解决住房困难问题,对九江市中心城区公共租赁住房实施租赁补贴。我们认为,供应端持续以规范房地产市场秩序为主,需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度,“因城施策“会保持常态化。

行业趋势有望由融资驱动规模增长转向至经营驱动质量增长,加之“因城施策”常态化,政策博弈的贝塔机会或逐步减少,行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。可关注:资产负债表雄厚的企业,这类企业具备一定的加杠杆空间且在融资收紧下有望持续享受融资端的溢价;权益比例较高的房企,具备权益比例调整区间以撬动空间;合作模式有特色及其优势的房企。短期重点推荐:万科A、保利地产、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余、南山控股等;持续建议关注:1)优质地产:万科A、金地集团、保利、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等;2)物业管理:招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等;3)商业及reits:南山控股、城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城建发展。

风险提示:政策变化不及预期;房屋销售不及预期;疫情二次反弹

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