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【华创地产•袁豪团队】房地产周报:龙头物管企业陆续上市,疫苗研发利好商业地产

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袁豪鲁星泽曹曼邓力

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点评

1 房地产行业数据:上周主流45城一手房成交620万平,环比-12%;其中,一二线环比-8%、三四线环比-25%;11月截至上周累计一手房月成交同比6%,较10月提升13pct;其中一二线同比6%、三四线同比5%,分别较10月3pct和2pct。上周14个重点城市二手房成交141万平,环比-6%。库存方面,上周15城推盘217万平米,环比+36%;对应周成交/推盘比为0.87倍,低于7、8、10月的1.00倍、0.95倍、1.10倍,高于9月的0.65倍。截至上周末,15城可售面积为9,587万平米,环比+0.3%;3个月移动平均去化月数为9.7个月,环比上升0.1个月,目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

2 主要政策新闻:全国10月CPI同比上涨0.5%,环比下降0.3%,其中居住价格同比下降0.7%,环比上涨0.1%;全国10月份人民币贷款增加6,898亿元,同比多增285亿元,其中住户部门贷款增4,331亿,同比多增121亿元;昆明加强商品房预售监管,专款专用,监管额度为项目预售总额30%;佛山五区重点推介52个城市更新项目,改造面积2,434万平米,围绕旧城镇、旧厂房和旧村庄开展;自然资源部印发土地征收成片开发标准,占用永久基本农田等情形将不得批准;东莞港发布未来15年总体规划,未来将形成四大港区;银保监会发布通知,禁止保险资金投资直接从事房地产开发建设的标的企业,包括开发或者销售商业住宅;最高人民法院发布意见,支持深圳土地管理制度改革,促进土地资源合理流转。

3公司动态跟踪:招商蛇口10月销售金额260.3亿元,同比+52.6%,发行不超过人民币10.4亿元债券,票面利率为4.15%,公司副总经理张林先生辞任;龙湖集团10月销售金额280.1亿元,同比+3.7%,发行2026到期3.5亿美元利率5.25%的优先票据;阳光城1-10月累计销售金额1700.5亿元,同比+3.6%;首开股份10月销售金额93.2亿元,同比9.4%;宝龙地产10月销售金额81.0亿元,同比+50.5%;禹洲集团10月销售金额115.2亿元,同比+25.2%;融创中国建议分拆融创服务于港交所主板独立上市;招商积余下期拟减持公司股份数量不超过5,301.7万股,不超过公司总股本5%;新城悦服务6,286万元收购大连华安物管股权,占目标公司股权总额60%;中国奥园拟国际发售美元优先票据,所得款项将用于现有境外债务再融资。

4 一周板块回顾:板块表现方面,SW房地产指数下跌1.16%,沪深300指数下跌0.59%,相对收益为-0.57%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第20位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:京能置业、招商积余、泰禾集团、中润资源、新潮实业,上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为深深房A、外高桥、浦东金桥、中体产业、阳光股份。

5投资建议:我们依然看好房地产的发展潜力,房企融资新规料将影响供给结构,金融能力的约束和运营能力的倡导,料将推动行业门槛提升、并减少内耗,利于行业集中度提升、盈利能力改善,而由杠杆主导过渡至运营主导,也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部,优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级,推荐:1)住宅开发:A股:万科A、金科股份、金地集团、保利地产、阳光城、中南建设;H股:世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂;2)物业管理:碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务,建议关注:宝龙商业;3)商业地产:龙湖集团、新城控股、宝龙地产、大悦城,建议关注:华润置地;4)物流地产:ESR、南山控股。

6 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

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一、行业数据

新房成交量:上周45城周成交环比-12%,月成交同比6%,一二线同比6%、三四线同比5%

1、成交周环比:上周45城周成交环比下降12%,一二线环比下降8%、三四线环比下降25%

上周(11.7-11.13)45个重点城市新房合计成交620.0万平米,环比下降12.2%,较19年周均成交626.1万平米下降1%,较本年周均成交571.5万平米上升8.5%。

其中一二线城市合计成交488.2万平米,环比下降8.1%,较19年周均成交466.7万平米上升4.6%,较本年周均成交437.7万平米上升11.5%。三四线城市合计成交131.8万平米,环比下降24.8%,较19年周均成交159.4万平米下降17.3%,较本年周均成交133.8万平米下降1.5%。

按照更细分城市能级来看,

上周(11.7-11.13)4个一线城市新房合计成交95.0万平米,环比下降2.0%,较19年周均成交88.9万平米上升6.9%,较本年周均成交85.0万平米上升11.8%。

上周(11.7-11.13)17个二线城市新房合计成交393.1万平米,环比下降9.5%,较19年周均成交377.8万平米上升4.1%,较本年周均成交352.7万平米上升11.5%。

上周(11.7-11.13)16个三线城市新房合计成交97.5万平米,环比下降21.1%,较19年周均成交103.7万平米下降6%,较本年周均成交91.0万平米上升7.1%。

上周(11.7-11.13)8个四线城市新房合计成交34.3万平米,环比下降33.7%,较19年周均成交55.7万平米下降38.3%,较本年周均成交42.9万平米下降19.9%。

注:四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据,故删除,截至目前我们高频跟踪的城市为45城。

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2、成交月同比:11月45城月成交同比上升16%,一二线同比上升16%、三四线同比上升15%

11月(11.1-11.13)45个重点城市截止上周一手房合计成交1,234.8万平米,较10月同期环比上升62.7%,较去年11月同期同比上升15.7%。其中当月成交同比较10月上升13.1pct;年初累计至今成交2.6亿平米,同比下降6.2%。

其中一二线城市合计成交941.6万平米,较10月同期环比上升77.5%,较去年11月同期同比上升15.9%,其中当月成交同比较10月上升13.3pct;年初累计至今成交19,820.4万平米,同比下降2.8%。三四线城市合计成交293.2万平米,较10月同期环比上升28.4%,较去年11月同期同比上升14.9%,其中当月成交同比较10月上升12.3pct;年初累计至今成交6,059.4万平米,同比下降15.7%。

按照更细分城市能级来看,

11月(11.1-11.13)4个一线城市截止上周一手房合计成交174.2万平米,环比10月上升73.1%,较去年11月同比上升8.3%,其中当月成交同比较10月上升9.0pct;年初累计至今成交3,848.5万平米,同比下降1.3%。

11月(11.1-11.13)17个二线城市截止上周一手房合计成交767.4万平米,环比10月上升78.5%,较去年11月同比上升17.8%,其中当月成交同比较10月上升14.5pct;年初累计至今成交15,971.9万平米,同比下降3.2%。

11月(11.1-11.13)16个三线城市截止上周一手房合计成交210.0万平米,环比10月上升37.1%,较去年11月同比上升30.3%,其中当月成交同比较10月上升18.7pct;年初累计至今成交4,118.9万平米,同比下降10.6%。

11月(11.1-11.13)8个四线城市截止上周一手房合计成交83.2万平米,环比10月上升10.8%,较去年11月同比下降11.4%,其中当月成交同比较10月上升0.3pct;年初累计至今成交1,940.6万平米,同比下降24.8%。

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二手房成交量:上周14城周成交环比-6%,11月月成交同比7%、较上月4pct

上周(11.7-11.13)14个重点城市二手房房合计成交140.5万平米,环比下降6.0%;11月截至上周累计成交278.7万平米,较10月同期环比上升189.4%,较去年11月同期同比上升17.2%,其中当月成交同比较10月上升14.1pct;年初累计至今成交6,260.9万平米,同比上升1.0%。

按照更细分城市能级来看,

上周(11.7-11.13)2个一线城市二手房房合计成交49.8万平米,环比上升4.3%;11月截至上周累计成交94.0万平米,较10月同期环比上升228.9%,较去年11月同期同比上升33.7%,其中当月成交同比较10月上升16.1pct;年初累计至今成交2,076.4万平米,同比上升18.1%。

上周(11.7-11.13)8个二线城市二手房房合计成交80.0万平米,环比下降9.3%;11月截至上周累计成交160.9万平米,较10月同期环比上升177.8%,较去年11月同期同比上升13.5%,其中当月成交同比较10月下降18.7pct;年初累计至今成交3,662.2万平米,同比下降8.0%。

上周(11.7-11.13)4个三四线城市二手房房合计成交10.6万平米,环比下降20.9%;11月截至上周累计成交23.8万平米,较10月同期环比上升142.6%,较去年11月同期同比下降7.3%,其中当月成交同比较10月下降27.6pct;年初累计至今成交522.2万平米,同比上升13.7%。

注:由于10月国庆期间部分城市数据缺失,因此环比数据波动较大。

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新房库存:15城上周推盘217万方,可售面积环比+0.3%、去化月数环比上升0.1个月

上周15个重点城市合计推盘216.9万平米,环比上升35.6%;对应上述城市合计成交188.2万平米,环比下降22.6%,对应周成交/推盘比为0.87倍,低于7、8、10月的1.00倍、0.95倍、1.10倍,高于9月的0.65倍。

上周末15个重点城市合计住宅可售面积为9,586.9万平米,环比上升0.3%。其中,一线城市合计可售面积为3,008.8万平米,环比下降0.8%。北上广深可售面积环比变化分别为+0.05%、-2.0%、-0.9%、-1.5%。二线城市合计可售面积为4,999.7万平米,环比上升1.2%。三线城市合计可售面积为1,578.4万平米,环比下降0.5%。

上周末15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为9.7个月,环比上升0.1个月。其中,一线城市3个月移动平均去化月数为8.0个月,环比下降0.04个月。北上广深去化月数分别为13.9个月、4.4个月、10.0个月、5.0个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为10.1个月,环比上升0.3个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为13.9个月,环比下降0.1个月。

注:18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大,故剔除,以15城口径计算去化月数和成交推盘比。

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二、行业政策和新闻跟踪

行业政策:自然资源部印发成片征收标准,占用永久基本农田等情形将不得批准;最高人民法院支持深圳建设先行示范区,促进深圳土地资源合理流转;东莞港发布未来15年总体规划,未来将形成四大港区;昆明加强商品房预售资金监管,监管额度为项目预售总额30%;佛山五区重点推介52个城市更新项目,改造面积2433.6万平米,改造意向覆盖了工业、商住、商服等多种类型;银保监会发布通知,禁止保险资金投资直接从事房地产开发建设的标的企业,包括开发或者销售商业住宅。

宏观:一个月港元拆息跌至0.17厘,创1个月新低,半年期拆息跌至0.57286厘。国家统计局数据显示,10月CPI同比上涨0.5% 居住价格降0.7%;央行数据显示10月人民币贷款增加6,898亿元,住户部门贷款增4,331亿。

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三、重点公司公告

招商蛇口10月实现签约销售面积122.24万平方米,同比增加41.71%,实现签约销售金额260.30亿元,同比增加52.57%;发行第一期公司债券,不超过人民币10.4亿元;公司副总经理张林先生辞任;阳光城1-10月累计销售金额1,700.51亿元,累计权益销售金额1,091.33亿元,累计销售面积1,216.65万平方米,累计权益销售面积799.32万平方米;10月获得1个土地项目;龙湖集团10月实现合同销售金额人民币280.1亿元,合同销售面积166.9万平方米;发行二零二六年到期为3.5亿美元的5.25%优先票据;首开股份10月共实现签约面积38.33万平方米,签约金额93.20亿元;华夏幸福10月获得6宗土地使用权,地块面积合计37.5万平方米,合计成交金额4.6亿元;公司将回购并注销限制性股票合计214,500股。

融创中国建议分拆融创服务于港交所主板独立上市;旭辉控股已厘定购买要约的最高接纳金额将为3.5亿美元;南山控股拟申请注册发行总额不超过人民币5亿元的中期票据和总额不超过人民币10亿元的永续中票;新城悦服务以人民币6285.6万元收购大连华安物业管理有限公司股权,占目标公司股权总额的60%;授出合共135万份购股权认购135万股每股面值0.01美元的股份,约占已发行股本总额的0.16%;中国奥园拟进行美元优先票据国际发售,所得款项将用于现有境外债务再融资;金地集团发行2023年11月12日到期的中期票据,发行规模20亿,发行期限3年,发行利率为3.93%;招商积余下期拟减持公司股份数量不超过5302万股,不超过公司总股本5%。蓝光发展10月新增5个房地产项目;荣盛发展控股股东荣盛控股质押股权数量3700万股,占荣盛控股所持股份比例的2.39%;光大嘉宝控股子公司重庆兴渝收到债权转让通知,永鑫投资将其持有的重庆兴渝人民币1.5亿元债权间接转让给宜兴光控投资有限公司。

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四、板块行情回顾

板块表现方面,SW房地产指数下跌1.16%,沪深300指数下跌0.59%,相对收益为-0.57%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第20位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:京能置业、招商积余、泰禾集团、中润资源、新潮实业,上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为深深房A、外高桥、浦东金桥、中体产业、阳光股份。

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五、风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

法律声明

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关键词:华创地产小组重点报告系列

《2017年房地产投资策略:周期淡化,资产为王》

《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,看好一二线资源和强三线开发》

《对三四线城市成交持续性的分析:当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》

《对三四线城市成交持续性的分析2:棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》

《北京等楼市政策点评:看淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》

《国家设立雄安新区点评:雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》

《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》

《三年棚改新规划点评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》

《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》

《对房地产行业集中度的分析:规模效应加剧、集中度大增、强者更强》

《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效,重构投资逻辑》

《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》

《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国,改弦更张助成长》

《房地产行业2017年中报分析:业绩高位放缓、利润率改善,预收锁定率再提升》

《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转,京国改优质标的》

《长效机制猜想:实为住房制度改革,并重在长效和稳定》

《2018-20年房地产行业展望:供给盛世已至,龙头风鹏正举》

《新城控股深度报告-秉持无周期拿地,铸就快周转典范》

《风鹏正举系列之万科A:三十载行业领跑,九万里鲲鹏展翅》

《房地产政策研究专题:人才新政加速户籍城镇化,推动购房需求释放、体量客观》

《房地产2018中期策略:行至水尽处,坐看云起时》

《非标专题:非标压缩总量影响可控,融资集中度提升更值关注》

《风鹏正举系列之保利地产深度:积极变革启征程,鹰击长空薄云天》

《风鹏正举系列之中南建设深度:中流击楫,南山可移》

《风鹏正举系列之融创中国深度:融汇九州挥洒宏图,创业四海鸿鹄志展》

《房地产行业2019年投资策略:寒夜将尽,曙光在前》

《房地产周期复盘研究专题:周期轮回,踏雪寻梅》

《居民杠杆率空间研究专题:城镇化决定加杠杆空间,极限支撑需求中枢12亿平》

《风鹏正举系列之招商蛇口:聚萃招商百年积淀,力铸蛇口卓越之道》

《风鹏正举系列之金地集团:坚守核心城市,提效赋能、谋局未来》

《风鹏正举系列之阳光城:雨后阳光,梦想绽放》

《首开股份深度报告:首家千亿地方国资房企,北京国企改革重要标的》

《估值深度:政策改善、信用宽松,突破行业估值枷锁》

《绿地控股跟踪报告:量质齐升的低估巨头,深度收益长三角一体化》

《旭辉控股深度报告:十八舞象,行者无疆 》

《房地产2019年中期策略:回归本源,拾级而上》

《物业管理深度报告:朝阳行业,黄金时代》

《中航善达深度报告:央企物管强强联合,非住宅龙头扬帆启航》

《物管行业专题报告:三大独有特色,修筑护城河、造就蓝海市场》

《大悦城深度报告:商业地产运营典范,核心资产价值标杆》

《三四线市场深度报告:棚改退坡但余音绕梁,城市独立周期正当时》

《保利地产深度报告:央企龙头、优势凸显,被低估的核心资产》

《小周期延长的延伸研究:供给端调控,小周期延长,弱波动+强分化新格局》

《中航善达重大事项点评:量组定价诚意十足,非住宅物管龙头成型》

《商业地产行业深度报告系列之一:优质商业地产受益资产荒,流动性宽松驱动价值重估》

《蓝光发展深度报告:嘉宝服务上市在即,物管当红望增厚估值》

《2020房地产策略:稳中前行,多元开花》

《大悦城跟踪报告:重组焕发活力,商业+产业协同拿地优势凸显》

《非住宅物业深度:物管从小区走向城市,非住宅蓝海疆域无边》

《新大正深度报告:聚焦非住宅优质赛道,资本赋能扬帆起航》

《保利物业深度研究报告:央企物管龙头,启征黄金赛道 》

《商业地产行业深度报告系列之二:商业地产迎机遇,存量经营估值优》

《金科股份深度报告:渝派代表,多元激励,高质量成长》

《复盘2003年:房地产稳态中短暂扰动,或促发逆周期调控弹性加大,优选钱多货多的优势房企》

《政策点评:中央加大宏观政策调节力度,地方密集出台地产支持政策》

《绿城服务深度报告:品质服务标杆,领跑黄金赛道》

《龙湖集团深度报告:龙跃云津上,泛舟山湖间》

《世茂房地产深度报告:三十而立再出发,积极变革铸辉煌》

《美的置业深度报告:传承美的基因,铸造优质成长》

《龙光地产深度报告:大湾区龙头,高质量成长》

《永升生活服务深度报告:隽永升腾,优质成长》

《新城悦服务深度报告:继承新城速度,悦享物业未来》

《碧桂园服务深度报告:物管行业龙头,全方位高成长》

《房地产行业深度报告:三大基本面改善,逆转偏见、价值凸显》

《地产产业链深度报告:地产产业链赋能,房企定价权凸显》

《房地产2020年中期策略:逆境坚韧显价值,多元花开别样红》

《中国奥园深度报告:多元拿地、多维发展,成就跨越式成长》

《房地产3季度销售预测:Q3推盘将反季节走高,料主流房企销售增长超20%》

《中国金茂深度报告:匠心产品金色十足,城市运营风华正茂》

《房地产估值专题:挖掘房地产价值宝藏,驱动不一样的估值提升》

《南山控股深度报告:物流地产核心标的,公募REITS助力发展》

《宝龙地产深度报告:迭变前行,换挡加速》

《ESR深度研究报告:亚太物流地产龙头,轻资产持有型新物种》

《房地产20Q3财报综述:业绩弱销售强,分化加剧、择优汰劣》

《新城控股深度报告:商业优质成长标杆,乘风广阔消费市场》

华创地产研究团队

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复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

同济大学管理学硕士,CPA,FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

哥伦比亚大学理学硕士

2018年加入华创证券研究所

【华创地产•袁豪团队】房地产周报:龙头物管企业陆续上市,疫苗研发利好商业地产

袁豪 首席分析师

13918096573

鲁星泽研究员

18390086688

曹曼研究员

13816593032

邓力研究员

19928735949

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