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楼市下半场 重估富力穿越周期的能力

2002年,来自广东的房企富力地产以32亿元的价格一举拿下位于北京朝阳区双井桥西北的地块,成为当时的地王,这轰动了京城楼市。许多北京的房企都在等着看笑话:这个项目保本价格为5800元每平方米,但周边的在售楼盘价格最多只能卖到单价5700元,这个不知帝都市场深浅的广州房企,简直是疯了,且看富力如何收场吧。后来,这个冒险的 .....

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2002年,来自广东的房企富力地产以32亿元的价格一举拿下位于北京朝阳区双井桥西北的地块,成为当时的地王,这轰动了京城楼市。

许多北京的房企都在等着看笑话:这个项目保本价格为5800元每平方米,但周边的在售楼盘价格最多只能卖到单价5700元,这个不知帝都市场深浅的广州房企,简直是疯了,且看富力如何收场吧。

后来,这个冒险的游戏不仅没让富力赔钱,反而成为富力在首都的成名之作,让其一炮而红。地王被开发成了富力城,涵盖了住宅、购物中心、写字楼、高星级酒店等业态。富力不仅没有赔钱,反而赚得盆满钵溢。直到18年后的今天,富力城在北京的地位依然是高品质楼盘的象征。

从那之后,富力这个名字被京城广大群众所熟知。

但许多人不知道的是,在进京之前,富力一直属于偏安一隅的广东房企,其在广东的成名作则是1994年接手广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目。从此之后,富力在城市旧改道路上一路高歌猛进,被市场称作“旧改之王”,后来跻身“广东五虎”行列。

如今的富力,已然发展成为一个以地产开发为核心,同时在酒店、商业、文旅、互联网、医养健康、设计建造、创新服务等多元化布局的“1+N”模式的综合性企业。

这种模式,不仅延展了开发链条、扩宽了利润渠道、形成了较为完整的产业链闭环,更是让富力在行业中,筑起了一道高高的壁垒、深挖了一条赛道护城河。

楼市早已进入下半场。尤其是2020年上半年,对于大多数企业来说,都是极为困难的光景。但如果要衡量一家企业是否优秀,就是要看在这样的逆境中,企业还能否保持一如既往的盈利能力和增长潜质,有没有穿越行业周期的能力。

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在富力的2020年中报里,我们先看下两个关键指标:

首先,作为投资者最为关心的,就是富力的持续盈利能力和营运质量。

今年上半年,富力净利润实现39.2亿元,净利润率为11.7%;物业销售毛利率则为33.5%。

这一数字的背后,是疫情考验下富力得来不易的营收成绩。

中报显示,今年上半年富力地产营业收入达到了336亿元,同比基本维持了稳定规模。其中物业销售营业额为308亿元,上升3%;物业投资、酒店运营及其他收入28亿元,疫情后正进入快速复苏。同期,富力地产权益合约销售金额达510.6亿元,权益合约销售面积426万平米,销售均价11970元/平米。

正是基于良好的盈利状况和底气,富力宣布中期派息每股0.38元。

其次,关注富力的负债走势,这是影响未来公司能否良性正向循环、实现稳健发展的重要指标。

从中报来看,富力的负债水平正在稳步持续降低,债务安全指标正在大幅改善。这是一个非常重要的信号,这意味着,富力的财务风险正在稳步持续缩小。

今年上半年,富力总负债减少了94亿元,杠杆控制效果明显。此外,截至今年6月30日,富力的净负债率已经从2019年末的198.88%下降为176.66%,下降幅度为22.2个百分点。

如果和去年上半年同期的净负债率219%相比,富力今年上半年的净负债率下降幅度为42.3个百分点。下降幅度不可谓不大,且呈现连续下降态势。

从资产负债表来看,富力今年上半年期末的资产负债率为80.37%,比2019年末81.33%的资产负债率下降了近1个百分点,同比去年上半年期末的82.38%更是下降了2个百分点,同样处于持续下降态势。

无论是资产负债率还是净负债率,都呈现持续下降走向,这无疑印证了,富力的债务安全指标正在持续改善。要知道,作为千亿级的房企,负债率每下降一个点都十分不易。

目前,富力地产拥有现金360亿元,资金流也相对宽松。

今年初,富力管理层对外公开称计划今年将净负债率控制在185%以内。从目前情况来看,富力已经比原计划提前了半年完成了目标。

但富力管理层并不满足于此,其在中期业绩电话会上表示,未来富力还会有减债的计划,并且将通过出售部分投资物业、部分项目股权来加快减债速度。

同时,富力管理层还说,预计今年末富力的净负债率将再下降10%。

管理层简单的几句话向外界释放了一个重要的信号:富力的减脂增肌动作将比原计划进一步提速。

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从上世纪90年代参与旧厂改造以来,富力在旧改的道路上就一发不可收拾。在富力的起家地广州,业内有句话说:“每一根污染环境的烟囱的倒下,背后都有富力的一份功劳。”

2003年,广州启动新一轮三旧改造项目。富力积极参与旧村改造,并成就了首个城中村改造典范,并打造了被称之为“猎德传奇”的旧改模式。由此,富力“旧改之王”的称号日益响亮。

旧改的先发优势十分明显:越早拿地,成本越低,利润的剪刀差释放空间也越高。旧改的护城河之所以深,主要深在项目选择、团队执行,以及长达数年的开发周期。更重要的是,

旧改使得参与企业形成的行业竞争壁垒极高。

现在,富力在旧改领域铸就的护城河正变得越来越深。

中报显示,富力地产目前共计拥有80多个已签约合作城市更新项目,融资区面积达4000万平方米。其中,92%位于一线、二线城市,54%的项目位于粤港澳大湾区。

这些地区都是中国经济最活跃、未来增长潜力最大的地方。更重要的是,随着人口不断净流入,大湾区的市场需求保持着远高于中国其他地区的增长速度。但不可否认的是,深圳、广州等成熟核心城市的新增供应却日益稀少。

这也意味着,富力布局的这些旧改项目,未来无论是对公司销售额的贡献,还是利润率的提升,想象空间都是十分巨大的。

上述城市更新项目中,仅位于广州和长治的3个项目就可为富力提供超过129万平方米的可售面积,可售货值约为460亿元。

当然,对于城市更新来说,未来业绩如何释放?除了储备外,关键还在于转化数量。

富力管理层表示,未来一年半,仅城市更新方面,富力将转化900万平方米的土地储备,可售货值约2000亿元。这些即将转化的储备项目,其中包括广州、西安、太原,并且超过一半的旧改项目布局在珠三角地区,并将为今明两年的业绩增长提供充沛动力。

当然,今年上半年,富力并没有忘记从土地市场“补货”。

中报显示,今年上半年,富力新增土地储备可售面积达243万平方米,共8幅地块,分布于6个城市,主要集中在广州和太原。权益地价60亿元,平均地价为3100元每平方米,增加权益可售货值490亿元。

众所周知,旧改项目的利润率普遍高于一般项目。因此,在“补货”路径——新增土地储备方面,富力坚定地认准了可为公司带来高利润回报的拿地方向。

富力管理层坦陈:拿地方面,公司未来仍以旧城改造为主。

“由于我们有大量的旧城改造项目,招拍挂项目会放慢一些,大型的招拍挂或不会参与。”“由于下半年可买的项目多了好多,这部分主要以旧城改造为主,相信可以把毛利率进一步提高。”

无论是新增土储还是维持毛利率稳定,富力选定的城市更新方向将为其未来业绩带来坚实的保障。

展望下半年,管理层表示,2020年计划交付可售面积为910万平方米,预计按年增加80万平方米。全年计划销售超过230个项目,预计按年增加20个。公司已计划于下半年推出16个全新项目及2300亿元的可售资源,以达成协议销售目标。

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